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2014年将成为中国楼市上下半场的“分水岭”。上半场，中国房地产处于飞速增长的暴利时代；下半场，中国楼市将进入微利或者是合理利润时代。
“分水岭”的到来伴随着一系列“下行”暗示。今年一季度上海房地产成交量同比、环比均出现大幅下降，以往作为传统楼市“回暖点”的红五月交易市场在今年也冷清开局。
一、地产僵局，三大因素
今年市场波动的第一个背景是人民币的双向贬值。今年开春以来，人民币出现双向贬值。伴随着美国乃至欧洲经济的复苏以及美国加速退出量化宽松，外来资金加速退出中国，这可能直接导致国内资产价格的缩水，而这种趋势在短时间内不太可能逆转。
第二是地产银根全面紧缩。对于上海来说，其房地产市场需求有别于其他城市，主要表现在房产需求以改善性需求为主，刚需、高端需求为辅。改善性需求实际上是置换需求，即使是在分期付款的前提下，如果这部分客户置换新房的尾款无法到账，那么开发商将面临更大的资金回笼风险。
第三是政策层面。为了解决之前调控“一刀切”的问题。高层明确提出了“分类调控，分城施策”的概念。从当前市场面临的实际情况来看，开发商比消费者急，地方政府比开发商还要急。因此，虽然目前地产发展面临种种困难，但市场是否松动，主要还是要看地方政策准备如何打破“僵局”。
二、开局不利，玄机暗藏
基于这三个前提，当前市场出现三种状况。一是量跌价涨、供求倒挂。一季度，除去住房存量，上海公寓新增供需三年来首次出现了1：1.28的供大于求的情况。正常水平下，上海住房每年的存量在7—8个月之间，而65987套的住房存量远超这个常规水准。一季度新建商品住宅成交面积环比去年四季度下跌45.89%，同比去年下跌36.20%，但价格却恰恰相反，仍吊在高位。因此，下半年房产价格恐难守牢。
其二是开局不利，暗含转折。根据往年的规律，房地产市场成交量在四月会有一个反弹，但今年四月份却掉头向下。4月住宅成交面积环比上月下跌11.88%，同比去年下跌了15.52%。而数据显示，截止到5月11日，上海商品住宅最近4周累计仅成交量为63万平方米，仅为年化周均成交量的72%，市场转折点隐现。
第三则是预期逆转，深度观望。一季度国内多城市量价下行风声不断，而本市三级市场更是面临“倒春寒”。4月，上海二手房成交量在14000千套左右，而一般情况下，上海二手成交量应在20000套左右。这样的二手房成交量暗示消费者看跌的房产市场的心理预期。
三、市场分化，震荡触底
对于接下来的市场趋势，有两个关键词可以概括：分化与震荡触底。
分化有三层涵义，首先是城市间的分化。一线城市胶着，北上广的房价下行压力虽大，但抗压力也大；二线城市房价出现结构调整，诸如常州、无锡这些二线城市可能存在政策率先调整的机会；三四线城市则严重失衡。没有二线城市的人口和产业优势，三四线城市可能不如二线城市能扛压，短期内市场风险较大。
其次是结构性分化。结构性分化主要表现在不同产品的分化上。刚需产品在上海这样的一线城市始终是供不应求。改善性产品，即面积在150平米以上的产品，在上海的存量最大，受现阶段政策的冲击也最大。部分地段及品质较差的产品价格存在下行可能性。而相较于改善性产品，另一部分优质高端产品的走势则比较平稳，量与价都不会出现太大变化。
再次是客户的分化。住宅产品客户有主要有三大类：一类是没房而买房的自住型客户；一类是有房想住得更好的改善型客户；还有一类是投资理财型客户。其中，投资型客户分化最明显，国内楼市的投资型客户已经大幅减少，进而转战境外房地产市场。
另一个关键词是震荡触底。这个震荡可能会出现在今年下半年到明年间，在很多城市量价都出现较大变化的情况下，上海量价岿然不动的可能性较低。但同时，这个震荡触底的时间也不会长。
原因有三：首先上海的开发成本居高不下。土地成本、人工成本、税费、财务成本这类硬成本不会下跌。
其次是因为供求关系。目前导致上海高存量的部分原因是消费者被限制购买。上海各区房价已经形成“十强鼎立，四六分成”的格局，即十个区房价在四万以上，其中6万以上的有4个区，6个区房价在4万以上。由此可见，上海的有效资源主要还是集中在中外环以内区域，真正的有效供应仍然不足，影响价格的要素不变，房价坚挺的局面就很难改变。
最后，这个震荡触底也与经济形势有关。目前经济增长的压力较大，在投资放缓的情况下，作为带动多个产业发展的房地产行业，扮演着维持经济稳定发展的重要角色。因此，在当前的经济形势下房地产调控政策区域性或结构性松动的可能性较大。
基于上述分析，今年二三季度的房地产市场不容乐观，但与此同时，2014年以后房地产行业可能会逐渐进入一个相对平稳的运行周期。
四、门槛抬高，类型多元
对于未来的地产行业，有三大趋势值得关注。其一，行业集中程度会越来越高；其二，行业门槛也会越来越高；其三，产品愈加多元。除了传统的住宅和商业产品外，旅游地产、养老地产甚至工业地产会成为行业创新和转型发展的重要方向。
作者系上海金丰易居房地产顾问有限公司副总经理
“分水岭”的到来伴随着一系列“下行”暗示。今年一季度上海房地产成交量同比、环比均出现大幅下降，以往作为传统楼市“回暖点”的红五月交易市场在今年也冷清开局。
一、地产僵局，三大因素
今年市场波动的第一个背景是人民币的双向贬值。今年开春以来，人民币出现双向贬值。伴随着美国乃至欧洲经济的复苏以及美国加速退出量化宽松，外来资金加速退出中国，这可能直接导致国内资产价格的缩水，而这种趋势在短时间内不太可能逆转。
第二是地产银根全面紧缩。对于上海来说，其房地产市场需求有别于其他城市，主要表现在房产需求以改善性需求为主，刚需、高端需求为辅。改善性需求实际上是置换需求，即使是在分期付款的前提下，如果这部分客户置换新房的尾款无法到账，那么开发商将面临更大的资金回笼风险。
第三是政策层面。为了解决之前调控“一刀切”的问题。高层明确提出了“分类调控，分城施策”的概念。从当前市场面临的实际情况来看，开发商比消费者急，地方政府比开发商还要急。因此，虽然目前地产发展面临种种困难，但市场是否松动，主要还是要看地方政策准备如何打破“僵局”。
二、开局不利，玄机暗藏
基于这三个前提，当前市场出现三种状况。一是量跌价涨、供求倒挂。一季度，除去住房存量，上海公寓新增供需三年来首次出现了1：1.28的供大于求的情况。正常水平下，上海住房每年的存量在7—8个月之间，而65987套的住房存量远超这个常规水准。一季度新建商品住宅成交面积环比去年四季度下跌45.89%，同比去年下跌36.20%，但价格却恰恰相反，仍吊在高位。因此，下半年房产价格恐难守牢。
其二是开局不利，暗含转折。根据往年的规律，房地产市场成交量在四月会有一个反弹，但今年四月份却掉头向下。4月住宅成交面积环比上月下跌11.88%，同比去年下跌了15.52%。而数据显示，截止到5月11日，上海商品住宅最近4周累计仅成交量为63万平方米，仅为年化周均成交量的72%，市场转折点隐现。
第三则是预期逆转，深度观望。一季度国内多城市量价下行风声不断，而本市三级市场更是面临“倒春寒”。4月，上海二手房成交量在14000千套左右，而一般情况下，上海二手成交量应在20000套左右。这样的二手房成交量暗示消费者看跌的房产市场的心理预期。
三、市场分化，震荡触底
对于接下来的市场趋势，有两个关键词可以概括：分化与震荡触底。
分化有三层涵义，首先是城市间的分化。一线城市胶着，北上广的房价下行压力虽大，但抗压力也大；二线城市房价出现结构调整，诸如常州、无锡这些二线城市可能存在政策率先调整的机会；三四线城市则严重失衡。没有二线城市的人口和产业优势，三四线城市可能不如二线城市能扛压，短期内市场风险较大。
其次是结构性分化。结构性分化主要表现在不同产品的分化上。刚需产品在上海这样的一线城市始终是供不应求。改善性产品，即面积在150平米以上的产品，在上海的存量最大，受现阶段政策的冲击也最大。部分地段及品质较差的产品价格存在下行可能性。而相较于改善性产品，另一部分优质高端产品的走势则比较平稳，量与价都不会出现太大变化。
再次是客户的分化。住宅产品客户有主要有三大类：一类是没房而买房的自住型客户；一类是有房想住得更好的改善型客户；还有一类是投资理财型客户。其中，投资型客户分化最明显，国内楼市的投资型客户已经大幅减少，进而转战境外房地产市场。
另一个关键词是震荡触底。这个震荡可能会出现在今年下半年到明年间，在很多城市量价都出现较大变化的情况下，上海量价岿然不动的可能性较低。但同时，这个震荡触底的时间也不会长。
原因有三：首先上海的开发成本居高不下。土地成本、人工成本、税费、财务成本这类硬成本不会下跌。
其次是因为供求关系。目前导致上海高存量的部分原因是消费者被限制购买。上海各区房价已经形成“十强鼎立，四六分成”的格局，即十个区房价在四万以上，其中6万以上的有4个区，6个区房价在4万以上。由此可见，上海的有效资源主要还是集中在中外环以内区域，真正的有效供应仍然不足，影响价格的要素不变，房价坚挺的局面就很难改变。
最后，这个震荡触底也与经济形势有关。目前经济增长的压力较大，在投资放缓的情况下，作为带动多个产业发展的房地产行业，扮演着维持经济稳定发展的重要角色。因此，在当前的经济形势下房地产调控政策区域性或结构性松动的可能性较大。
基于上述分析，今年二三季度的房地产市场不容乐观，但与此同时，2014年以后房地产行业可能会逐渐进入一个相对平稳的运行周期。
四、门槛抬高，类型多元
对于未来的地产行业，有三大趋势值得关注。其一，行业集中程度会越来越高；其二，行业门槛也会越来越高；其三，产品愈加多元。除了传统的住宅和商业产品外，旅游地产、养老地产甚至工业地产会成为行业创新和转型发展的重要方向。
作者系上海金丰易居房地产顾问有限公司副总经理