買方和卖方“手拉手”，房地产交易“去中介化”真的要开始了吗？
　　10月26日，上海市房地产交易中心通过其官方网站发布通告称：为持续优化营商环境，进一步推进政务服务“一网通办”，让信息多跑路、群众少跑腿，方便人民群众存量房买卖合同网上签约，即日起在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同（简称“手拉手交易网签”）服务。
　　《中国经济周刊》记者此前曾报道，今年8月，杭州市二手房交易监管服务平台正式上线“个人自主挂牌房源”功能，以此打响房主直卖“第一枪”。那么，两个月以来，杭州实施的情况怎样？上海此次“跟进”，会否对中介行业有所冲击？

房主直卖又出新招，《不动产公证调查报告》 来“背书”

　　《中国经济周刊》记者注意到，10月27日，在杭州“个人自主挂牌房源”中，挂出了一套位于杭州市上城区枝头巷、建筑面积70多平方米、委托价格为405万元的房产。
　　和其他房源比较，这套房产的户主除了公布户型图和内部实景图外，还提供了一份由杭州市国立公证处出具的《不动产公证调查报告》。
　　记者以买方个人用户ID登录后发现，在这份不动产公证调查报告中，详细介绍了这套房源的各项信息。比如，房子位于顶楼6楼，户型为两室一厅一厨一卫，产权情况为单独所有（无其他共有产权人），目前为空关状态、无租赁情况以及没有抵押等受限制情况。此外，该报告甚至还提到了房子即将安装电梯（已支付电梯安装费）以及周边学校、医院、菜场等情况。
　　记者注意到，该套不动产在交易过程中的交易资金，通过浙江省杭州市国立公证处提存公证进行全程资金监管，调查报告还公布了资金监管账户户名及账号，按揭贷款合作银行为浦发银行杭州分行，委托方承诺待银行放款或领取不动产权证书后15个工作日清空本处不动产的户籍。
　　据媒体报道，杭州市国立公证处的工作人员表示，这是提存公证介入二手房自主交易，因此交易只收取提存公证费，提存公证费的收费标准为交易价格的千分之一，比如一套房子成交价为500万元，则收费5000元。
　　也就是说，该套房产在杭州市二手房交易监管服务平台上的委托价格为405万元，那么，公证费将收取4050元，远低于目前市面上的中介费。
　　值得一提的是，该套房产曾在今年1月15日由一家房地产代理公司挂出，挂出的价格为430万元。
　　上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，如果有买家考虑付款，可以直接打入托管银行账户，基于有公证处的“担保”，两位陌生人间的诚信度会提升，交易也肯定会更安全。

上海“手拉手”，只是为了便民？

　　日前，《中国经济周刊》记者登录“随申办市民云”APP搜索“手拉手”，即出现“存量房买卖合同手拉手网上签约”页面，其中有详细的办理流程。
　　从发布办理流程来看，该服务的作用，在于买卖双方能够通过上海市“一网通办”平台确认合同条款，在合同分发确认并双方无异议后，进行电子签章/证照采集，最终确认合同并网签备案，实现二手房网签直接一网通办，无需中介插手。
　　卢文曦告诉《中国经济周刊》记者，目前“手拉手”仅涉及签合同，不涉及资金流入，比较适合双方亲属或信得过的人，如果买卖双方产证等各种资料都比较齐全，就可以直接在一网通办上面申请签约，后续过户相关手续仍要到各区的房地产交易中心，由不动产登记部门进行登记。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从地方政府角度看，此次政策并无取代中介的意图。此前深圳、杭州都有一些地方政府搭建的二手房交易平台，其实就是对一些无中介撮合的二手房交易提供配套服务。上海此次政策也是类似的逻辑，通过搭建“手拉手”网签服务平台，使得二手房买卖没有中介服务，也可以快速成交。当然，对于中介行业来说，需要主动优化服务。只有这样，“官办”二手房交易服务和传统二手房交易服务的质量才能共同提升。
　　业内人士分析认为，虽然上海出台的“手拉手”公告强调是为了“便民”，但消息发出后，不少人就“不需要中介”表示了“喜闻乐见”的态度。
　　“要知道，没有中介在他们看来既可以省下大几万的中介费，又可以解决信息不对称的问题。可是，如果没有中介，买房的时候又会是什么样？跑楼盘、找业主、调查产权背景，了解交易流程各种细节和规则，研究合同等。这里面任何一步都要花费非常多的时间和精力，而对于新手来说，更是一不小心就被坑了。”卢文曦表示。
　　据了解，从杭州直卖效果来说，用官方渠道交易的受众，主要是买卖双方已经谈好，而且产权清晰、没有贷款需求的，如果涉及到按揭贷款、产权调查等比较专业的服务，还是绕不开中介。
　　但现在中介的日子并不好过，关门裁员、零成交几乎成了常态。
　　此外，“核验价格”和“三价就低”政策，让目前上海的房产成交水平近乎降到了近几年的冰点。
　　7月14日，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》明确，自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。
　　今年8月，上海开始执行二手房“三价就低”政策，即银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价这3个价格中，相对最低的价格来审批贷款额度，导致贷款额度缩水，很多买房的人因承担不起增加的成本而解约，还有的已经签约了但由于拿不到银行贷款额度买房而被耽搁。
　　上海市民周小姐就向《中国经济周刊》记者说起她首付七成购买上海融信海纳印象二期一套房产的情况。
　　“总价是627万元，首付给了差不多427万元。其中我妈直接支付的是260万元，还有一部分是我自己的卡支付的。由于首付中我妈的那部分是直接转给开发商的，银行贷款审批不通过。此前开发商和银行柜员也没有告知过（不能走妈妈的账户）。银行建议开发商先退款给我妈，全部由我自己支付。可开发商财务说‘已收的钱不退’，让我自己再去凑260万元，等银行批了贷款再退还给我。目前这事正在协商之中。”她说。
　　据上海链家研究院数据，9月份上海市共成交二手房1.2万套，环比下降33%，同比下降61%;成交金额378亿元，环比下降34%，同比下降66%。
　　上述数据显示，9月份上海楼市的成交量进一步下滑，环比和同比降幅有所扩大，成交水平几乎降至近几年的底部水平，和2017年下半年的成交水平不相上下。
　　“可见‘核验价格’导致的挂牌减少，以及‘三价就低’导致的首付增加，对市场起到显著的降温效果。”一位业内人士表示。
　　（本文刊发于《中国经济周刊》2021年第21期）