近年来基础设施建设增速放缓,中央及各部委采取一系列措施,成为稳增长的重要举措并取得一定成效,但发展基础设施建设的突出问题依然存在。第一,地方政府融资渠道不足,地方债压力大;第二,基础设施建设的股权资金缺乏;第三,融资工具与项目收益期限错配。基础设施公募REITs在这种背景下应运而生,从短期看,应对疫情影响和经济下行压力,盘活存量资产,提高资产利用率,支持经济重启;从长期看REITs将是解决中国不动产投融资体制诸多结构性问题的破题之作。公募REITs发行成功且持续运营的关键依赖于底层资产的质量,优质底层资产的筛选对REITs发行有着基础性作用,同时筛选优质底层资产也是实操中的难点,基于此对如何选择优质底层资产进行研究。首先,对公募REITs相关概念、理论进行梳理,明晰底层资产在公募REITs整体框架中的重要性。通过对国内外文献及研究报告进行研读,识别底层资产选择的影响因素,并将我国已发行的11只公募REITs作为研究案例进一步识别影响因素,总共识别出18项影响因素,利用专家意见确定影响因素选取是合理的。其次,运用DEMATEL-ISM模型对影响因素进行分析,在DEMATEL分析的基础上得出中心度、原因因素及结果因素。在此基础上进行ISM分析,将影响因素划分为7个层次,划分为三个区级为表层直接因素、中层间接因素及深层根源因素,再运用MICMAC进行驱动力与依赖性的分析,分为依赖型因素、自发型因素、独立型因素。进一步梳理形成管理主体根源驱动影响资产实体、资产实体中介传递影响资产财务质量、财务质量直观反映底层资产质量的传递路径,为选择优质底层资产提供理论借鉴。其中,资产派息率、资本化率、现金流状况、盈利性、使用者付费的市场化程度、周转性与财务质量相关,为影响底层资产的表层因素,同时也是结果因素及依赖型因素。中层因素及深层因素与原因因素一致,MICMAC将中层因素进一步分解,驱动力较弱的划分为自发型因素,包括资产规模、区域位置、资产收入来源、项目合法合规性、所处行业;驱动力较强的为独立型因素,包括资产类型、资产性质、特许经营期、已运营年限,中层因素与资产实体密切相关。深层因素包括原始权益人的资质及背景、项目公司的资质及管理能力、资产组合的多元化均与管理主体相关,深层因素的驱动力更强属于独立型因素。最后,对基础设施公募REITs底层资产选择提供建议,认为专项计划管理人层面应注重筛选优质底层资产,公司层面应注重提升底层资产质量,政府层面应优化底层资产相关制度机制,投资者层面理性看待底层资产价值,并配套具体细化措施,为公募REITs选择优质底层资产提供借鉴,助力公募REITs平稳持续发展。