现阶段我国房地产产市场发展较为迅速,抵押贷款成为房地产市场中不可或缺的一部分,为了从根源上控制抵押贷款所带来的信用扩张危机,本文试图以银行抵押贷款的角度研究在建工程评估的理论与方法。本文首先对以房地产抵押为评估目的资产评估中的一些理论问题做出阐述并进行了简单讨论,这些问题包括在建工程整体中尚未完工的房屋建筑物继续施工部分是否应当包含在抵押范围内、对于抵押物范围中包括的国有土地使用权应当是整个土地的使用权还是需要在完成与未完工部分将该使用权进行分摊等问题。其次,在比较了评估中常用的三大方法及假设开发法后,得出在建工程抵押评估在方法上一般选取成本法和假设开发法,并详细论述了假设开发法在方法理论、适用性、计算公式等各方面的问题。再次,假设开发法在评估工作中有传统方法与现金流量折现法两种实际操作方法,虽然目前业界普遍观点是现金流量折现法优于传统方法,但二者从根本上说并不存在优劣,只是出发点的不同,导致两种方法下表现出的投资收益不同。由于传统方法在实际操作中简便易行使用很广泛,在说明两种操作方法产生差异的原因之后,文章改进了传统方法中所涉及的投资利息与开发利润项目的计算方法,使改进后的传统方法中投资收益项目与现金流量折现法中通过折现方法所体现出的投资收益保持相对一致,这一改进对于实际操作有很强的实践意义。最后文章用案例对这一改进的适用性进行验证说明。