政府对房地产提出“房子是用来住的”定位,加快建立租购并举的住房制度;房地产行业从“增量市场”逐渐向“存量市场”转变,存量市场发展潜力巨大,租赁住房市场超过万亿元;开发商积极参与增量市场激烈竞争的同时,未雨绸缪提前布局房地产存量市场。总结保利REITs的优秀经验,对开发商以轻资产运营模式拓展房地产存量市场具有很好的借鉴意义。本文在介绍房地产投资信托基金及轻资产运营理论的基础上,分析了房地产行业发展趋势及保利公司财务状况,解析保利所面临资产负债率约束、存量资产沉淀及严重依赖传统融资等难题。本文从项目维度出发,REITs改变了现金流入的时间节点,从持续每年现金流入变更为一次性收回投资,缩短了投资回报周期及提升内部收益率。从公司维度考察,租赁物业移出资产负债表,减少投资性房地产持有量,以发行收入偿还债务,降低资产负债率、提升资产周转率,优化了财务指标。通过降低重资产比例,提升高投入高回报的房地产开发、低投入回报稳定的物业运营,资源聚焦于高附加值的价值链环节,优化资产结构。拓宽长租公寓新业务增长点,增加收入来源渠道;获得资产处置收益,债务偿还降低利息支出,整体上提升利润状况、改善现金流状况。本文指明开发商可以借助REITs实现轻资产运营转型、优化资产负债率等财务指标、优化资产结构、盘活存量资产及拓宽融资渠道等。本文也指出保利REITs主体增信过多、税务负担重、融资成本较高等不足,并有针对性地提出了推出租赁住房公募REITs及制定专项税收优惠等政策建议。