【摘 要】
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近些年房地产行业高速发展,城市中的土地日渐稀缺,为了合理利用城市中的土地资源,将旧工厂改造为创意园区类的城市更新项目在全国范围兴起,但许多开发商由于缺乏经验,导致创意园区有数量而没有质量。我国的旧工厂改造创意园类的项目还缺少成功经验,需要成功案例的总结和沉淀。本文选取了荣获2021-2022年度上海市文化创意产业园区市级示范园区的旧工厂改造项目——智慧湾科创园作为研究对象,以扎根理论为方法论,目的
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近些年房地产行业高速发展,城市中的土地日渐稀缺,为了合理利用城市中的土地资源,将旧工厂改造为创意园区类的城市更新项目在全国范围兴起,但许多开发商由于缺乏经验,导致创意园区有数量而没有质量。我国的旧工厂改造创意园类的项目还缺少成功经验,需要成功案例的总结和沉淀。本文选取了荣获2021-2022年度上海市文化创意产业园区市级示范园区的旧工厂改造项目——智慧湾科创园作为研究对象,以扎根理论为方法论,目的是为了找到智慧湾科创园转型发展成败的影响因素有哪些?各要素间的逻辑关系如何?这将丰富中国城市更新改造的理论。本文首先回顾了旧工厂改造和创意园区发展的相关文献,试图找到能够解释智慧湾转型发展的理论,发现台湾学者提出过研究创意园区发展的文创园区5P理论（2010）,但存在许多不足,不能够完美地诠释影响智慧湾园区转型发展成败的各种因素,需要进行改进。其次,作者通过访谈智慧湾科创园创始人获取一手资料,再结合二手资料和对园区顾客的调查问卷进行三角检验,保证了收集数据的准确性。再使用NVivo12对访谈记录进行开展开放性编码、主轴编码、选择性编码,直到理论饱和,最终得到了决定创意园区转型成败的6P模型。研究结果表明,影响创意园区转型发展成败的因素主要有6个:位置、政策、人、环境、品牌、产出。位置是项目发展的基础;政策是改造的起点;人、环境和品牌是相互促进的改造过程,产出是其他因素最终转化的结果。据此智慧湾转型成功的经验可以总结为:多角度考虑选择位置,巧妙利用当地政策、紧扣园区主题用名人效应吸引人才、内外兼顾改造环境、通过展会经济和网红经济在长期积累的过程中形成科创与文创的品牌特色、注重社会效益最终名利双收。同时结合智慧湾运营的现状提出两点建议:长期来看需要控制餐饮零售商家的比例,保持科创和文创的品牌特色;挖掘旧工厂的历史故事,增加智慧湾品牌的历史沉淀。该案例对我国城市升级改造所带来的重要启示为:民营资本可以用租赁方式换取土地经营权,减少初期投入土地成本过大所带来的资金压力;同时在原建筑优势基础上顺势而为加入创意比大拆大建要好;创意园区品牌形成靠的是长时间的积累,不忘初心,提前规划,才能保持园区特色。
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