随着房地产市场政策的不断调控,人们购买房屋的需求逐渐改变,房地产企业根据购房者不同的购买心理,制定最优销售价格与相应的营销方案尤为重要。企业为获取最大利润,提高品牌影响力,拥有大量优质客户,应改善自己的营销策略,提供优质服务。国内外很多学者对不同消费者的购买心理做了大量的分析与研究,并结合当前市场形势,得出不同情况下的最优动态定价,并提出了自己的观点与解决方案,在房地产营销方面,许多学者根据当下的政策形势,对不同的项目提出适配的营销策略。本文先依照购房者购买需求与消费心理将购房者分类,再将现阶段的房地产营销渠道分为直接渠道与中介双渠道、售房时期分为期房销售期与现房销售期两阶段进行研究,通过分析买房者的购买决策与房屋营销渠道的特点设置相关假设参数,再结合动态定价理论构建双渠道动态定价模型,将模型代入到亿达青云天下实际案例中进行分析计算出不同阶段的最优房价及相应的利润,并用matlab软件分析中介偏好系数ε与估价折扣系数δ对定价的影响,最后根据动态定价模型分析不同购房者对定价与利润的影响,据此制定不同的营销策略。研究发现:青云天下项目由于消费型购房者稍多,故期房的价格偏低,但期房阶段开发商获取的利润最大,消费型购房者越多,两售房渠道定价越低,反之,投资型购房者越多,两渠道定价越高,并且期房价格比现房价格低,直接渠道获取的利润比中介渠道高,所推出相应的销售策略为广告宣传、发展线下客户、体验式营销等。文章通过对项目与模型的分析,希望能为开发商提供合理的房价与有效的营销手段,为房地产双渠道销售模式动态定价提供理论建议。