当前,我国基础设施建设规模庞大,融资需求增加,但目前的融资渠道不畅通,融资模式与基础设施行业特征难以匹配。REITs作为一种能够吸收社会资本、盘活企业存量资产、降低融资成本的创新融资方式,是解决当前包括产业园区在内的基建企业融资难题的钥匙。2021年6月,我国上市了首批基础设施公募REITs产品,正式拉开了我国基础设施公募REITs试点的帷幕,产业园是本次基础设施REITs试点的重点行业之一。为研究我国REITs应用情况,本文首先梳理了国内外相关文献,从不同的角度总结了国内外REITs研究现状,从中发现差距,为后续研究提供思路。其次从市场规模、交易结构、税收政策等方面对美国市场、亚洲的主要REITs市场和我国REITs市场的发展现状进行了对比分析,以从国外成熟的REITs市场中寻求一些启示。为进一步丰富我国REITs的理论研究体系,本文选取了首批上市的基础设施公募REITs产品之一—博时蛇口产园REIT作为案例。结合产业园行业发展特点和相关政策,本文首先对博时蛇口产园REIT的发行情况、交易结构、底层资产等进行梳理,以此分析该产品发行的必要性和可行性;并对博时蛇口产园REIT的发行动因、运作情况、融资效果和项目风险等进行分析,以研究该产品发行的影响和效果。通过上述研究发现,博时蛇口产园REIT的发行能够拓宽融资渠道,降低投资门槛,能广泛吸引社会投资者参与项目融资,其构建的“股+债”结构可以规避企业所得税,也能够规避折旧、摊销等因素对现金流的影响。同时,该产品的发行在一定程度上能够提升企业的盈利能力和营运能力,能在市场上带来一定的积极反应。但其在发展过程也存在一些问题:基于该结构的REITs委托代理成本较高,二级市场流动性不足,资产收益率相对较低,各类中介服务机构业务能力不足,REITs法律体系和税收政策不健全。基于对博时蛇口产园REIT的案例分析,本文得出了以下启示和建议:REITs的健康稳定运行离不开优质的底层资产;优化产品结构可以减少委托代理成本;通过完善二级市场的做市商制度,建立公开交易平台可以提高产品的流动性;完善监管体系、提高基金管理运作水平可以降低委托代理成本,提高收益率;完善法律法规体系,设立税收优惠政策为REITs的健康发展提供制度保障。