房屋租赁合同作为一种古老而又常见的合同,从私法规则设计和民法体系建构角度看,其在人类历史上大致经历了罗马法起源、中世纪继受、随着罗马法的复兴运动而又被近现代民法改造并发展三个阶段。但在各个历史阶段,该合同在价值理念和具体规则的条文设计上均发生了显著的变化。本文除导论和结论外,共分为五章。第一章罗马法中房屋租赁合同的产生。关于罗马法中租赁合同的基本问题,本文通过评析租赁契约起源的五种学说,在论证租赁活动与租赁契约差异性的基础上,提出租赁合同起源之“暂时买卖说”;在分析租赁契约外在体系的“合意性”与内在体系的一致性基础上,认为罗马法的租赁合同所呈现的是一体化结构;在分析租赁与买卖契约的关联性及出租人和承租人博弈的基础上,认为租赁合同本质上具有信用特征和主体不平等性特征。罗马共和晚期和帝国早期的城市化运动、建筑技术的突破为古罗马房屋租赁市场的形成和发展提供了市场主体与拓展了发展空间。在区分事实层面房屋租赁活动与作为合意契约房屋租赁合同的基础上,提出对罗马法中房屋租赁合同进行体系定位和功能分析是规则形成的前置性条件。第二章 罗马法房屋租赁合同规则的形成与法学家贡献。在讨论阿尔芬努斯、拉贝奥、盖尤斯、乌尔比安、保罗等罗马法学家对房屋租赁合同规则形成的贡献过程中,发现:尽管罗马法所设计的房屋租赁合同规则采取的是出租人优位主义,但在具体规则上同样兼顾到了承租人的利益。按照现代民法体系重构罗马法中房屋租赁合同规则的具体内容后发现:房屋租赁合同的核心内容从罗马法以降都未发生根本性改变。古罗马通过立法干预和行政管理引导,并赋予出租人以“出租之诉”、承租人以“承租之诉”来动态调整房屋租赁市场,进一步论证了出租人与承租人的对抗性。第三章罗马法房屋租赁合同的继受与发展。通过穿越中世纪房屋租赁合同的立法和学说,发现:中世纪的房屋租赁合同规则存在规则的继受性,缺乏规则的发展和创新性。通过论述近现代法国、德国和日本房屋租赁合同的立法变迁与规则内容,进一步验证了罗马法时期已经形成了房屋租赁合同的共同性规则,并为后世立法所继受。同时,基于启蒙主义的影响和时代变迁的需求,近现代法中的房屋租赁合同呈现出了“继受与发展”中的民族性特征。第四章房屋租赁合同本质解读:权力财产理论的应用。权力财产理论的提出,是建立在使用财产与权力财产区分基础上的,从本体意义、规范意义以及具体领域的法律意义三个层面进一步论证了这一区分的范式转变意义与功能转变意义。权力财产理论的价值取向为“自由与安全之间的平衡”,权力财产理论的内容据此分为权力财产行使理论与权力财产限制理论。权力财产理论在房屋租赁合同领域的运用,以及对波兰限制租金立法和欧洲人权法院判决的分析,验证了这一理论的生命力在于激励成本与管制成本之间的平衡。第五章中国法中的房屋租赁合同规则的演变与重构。通过对同一时期中国汉代与罗马法房屋租赁合同规则的对比性分析,得出两大民族在处理房屋租赁问题上具有价值理念和规则内容的共通性特征,以及立法技术、立法语言以及部分规则的民族性和差异性特征。接着在论述现代中国法中房屋租赁合同的形成与确立过程中,将目光往返于“历史、现实与需求之中”,并运用罗马法智慧、比较法经验及权力财产理论来重构中国法中的房屋租赁合同规则,以期有益于房屋租赁合同纠纷的妥当解决以及房屋租赁市场的健康发展。