通知义务是指买卖交易的双方以各自合法交易目的为基础,给付予对方合理期待之可预见的履行利益,从而换取自身最终目的达成的过程中,一方当事人对合同相对人负有以书面、口头或是其他可证明的方式明确告知足以影响交易利益的重要信息的义务,从而以期纠正交易中的瑕疵,达到公平公正。房屋买卖交易作为公众生活的日常买卖交易的类型,因其生活需求的普遍性和交易标的额较大的原因,买卖关系中各方通常对涉及的相关重要交易信息慎之又慎。而凶宅交易纠纷的出现,使得交易中重要信息的内容和范围的定义不再清晰,由于凶宅的定义存在较大的诠释性,且并非法律的明确概念,因此买卖关系中各方就凶宅交易纠纷出现时,对各自利益带来影响大小的相关重要信息的观点存在不同,就违反应通知的重要信息的注意程度也存着争执,即使买卖交易双方可就应通知的凶宅交易重要信息以明确条款的方式进行约定,如房屋保障条款等,但其无法穷尽注意事宜或确定该重要信息的程度,违约救济方式往往效果也并非显著,因此法院对因违反通知义务的凶宅交易纠纷的裁判存在困难性,不仅表现为裁判救济方式多样化,也表现为裁判理由和观点的差异性,最终为追求实质化的裁判效果而放弃裁判过程说理性,导致司法裁判混乱的现状。本文通过搜集201份判决文书,对样本反映的因违反通知义务而引发的凶宅交易纠纷中司法实践现状进行归纳统计,发现司法裁判中主要存在以下几个问题。首先,对于凶宅交易中的凶事事实是否属于重要信息的认定标准不明,以致法院裁判过程中,将各种判定因素作为衡量是否属于重要信息的认定标准,适用混乱,法官自由裁量空间较大,导致同样因素衡量时“同案不同判”的现象产生;其次,法院基于分配正义出发,在未约定明确条款规定通知义务时,为实现定分止争的法治目的,裁定将未予以告知凶事事宜视为违反通知义务的同时,以不同的裁判理由,采取三种裁判方式予以达到实质法治效果,分别为裁判适用欺诈方式撤销合同、裁定适用重大误解方式撤销合同以及裁定违反基本原则而模糊适用具体救济规则予以撤销合同,但存在说理具有不合严谨性,忽视于裁判观点的准确性,也存在裁判时未厘清救济方式的适用可行性与优先性的情形;最后,大多法院裁定违反通知义务而适用重大误解和欺诈救济方式时,未分清违反通知义务不同情形下各方承担责任的份额,存在各方责任担责不合理性,或划分各方责任份额缺乏相应说理性。根据司法裁判中实际存在的问题,结合学术前沿理论以及司法裁判经验提出解决对策:第一,引入学理上提出的说明义务体系三要素即信息重要性、期待合理性和披露可能性,结合裁判实际情况,论述凶宅交易中出现重要事实属于履行通知义务的情形应当满足风险显著性、侵害非持续性和利益可抉择性。同时根据信息需求的强、中和弱三级划分,应当以风险显著性作为中心。第二,明确裁定违反通知义务时的救济方式仅以原则作为裁判思路的指导地位,不得模糊具体救济方式的适用,同时结合适用救济方式的构成要件,明确积极作为型欺诈和消极不作为型欺诈的论述合理性,当裁判时无法合理论述消极不作为型欺诈时,应支持以重大误解救济方式。第三,明确裁判予以适用重大误解救济方式时出卖方知情而未予告知重要凶事事宜时,其承担的责任应大于不知情而未予告知时的责任,买受方应当反之,且在裁判适用欺诈救济方式,考虑通知义务的必然性,以按份责任分配多方责任时的可行性,可引入风险对等原则,着眼获取报酬利益的数额对交易影响程度的深浅即其与应承担赔偿责任的关系,设置参照比例标准,从而厘清不同情形下违反通知义务的各方责任承担情形。