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摘 要 公司财务报表是反映公司财务状况与经营成果的快照,是报表使用者了解公司各方面情况的媒介之一,也是架在公司管理层与报表使用者的桥梁。本文以万科公司为例分析公司所面临的问题和未来的发展前景。
关键词 偿债能力 盈利能力 营运能力 增长性分析
中图分类号:F231.5文献标识码:A
一、业务分析
本文通过SWOT分析法把公司的战略与公司内部资源,外部环境有机结合。通过分析企业发展中的优势、劣势、机遇和挑战这四个因素,SWOT分析可以分为两部分:第一部分为SW,主要用来分析内部条件;第二部分为OT,主要用来分析外部条件。
(一)企业外部分析。
外部分析主要是对企业发展环境的分析。外部分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上,外部分析主要包括政策环境、经济环境、产业发展环境等。
1998年以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,房地产投资进入新的发展时期,房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业之一。1999年以后,随着住房制度改革的不断深化、居民收入水平的提高,消费观念的改变,以及利率的不断下调,使得住房开始成为新的消费热点。
随着加入WTO的进程推进,中国对外开放的程度加大,有更多的包括外资在内的资金和企业将加入到房地产市场中来,竞争将更加的激烈,国内房地产企业所面临的不仅仅是发展的机遇,也将是更大的挑战。
(二)企业内部分析。
内部分析主要通过全面分析企业的实际状况,来充分认识企业的实力或强项。内部分析主要着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较。企业实力主要通过基础能力、营销能力、组织能力和财务能力来反映。
1.基础能力。
基础能力包括品牌资源,客户资源,产品服务组合,硬件设施/能力,政策和决策程序。“中国房地产TOP10研究组”发布的《2007中国房地产品牌价值研究报告》显示,万科以91.68亿元成为“2007中国房地产行业领导公司品牌”。 2007中国房地产公司品牌价值TOP10的平均品牌价值为26.20亿元,是平均品牌价值的3.5倍。借助客户关系管理表现出的对待客户群的定制化服务。通过专业性及权威数据的分析,对市场的把握会分寸有度,后期营销会比竞争对手进入快,也更有利于把项目快速地推出去,中原的快速发展与建立完善的客户关系管理系统有很大的关系。
2.营销能力。
企业的营销能力包括客户中的声誉,市场份额,市场地位,渠道,营销力量,定价机制,市场研究。万科1988年进入住宅行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。在这一领域的竞争对手有招商地产,保利地产,金地地产,SOHO等一些知名的地产公司。分析近几年的房地产行业整个销售水平,至2007年末,万科全国市场占有率为2.1%,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套,销售套数位居世界前茅,跻身全球最大的住宅企业行列。
3.组织能力。
公司采用总部、区域、一线的三级管理模式,兼顾集中与柔性管理,加强对公司运营的管理。董事会下设审计委员会、投资与决策委员会、薪酬与提名委员会,加强对公司信息披露、高管任命与考核的管理和对重大投资的风险控制,完善对公司管理层的考核与监督。并确立并一贯坚守职业化底线,包括对人永远尊重、追求开放透明的体制和公平的回报等。从财务、顾客、内部运作和学习成长四个维度出发制定考核方案并据此对总部、区域本部和子公司进行考核。这些都保证了团队持续价值的创造和企业的长期稳定发展。
4.财务能力。
财务能力包括财务控制,反映企业实力的主要财务指标,偿债能力,资本结构,盈利能力,经营能力。
2007年,房地产上市公司的盈利能力显著提高,沪深上市公司总资产收益率(ROA)均值达5.32%,较2006年提高1.41个百分点,部分企业超过10%,体现出较强的盈利能力。净资产收益率方面(ROE),2007年沪深房地产上市公司该指标均值达到14.48%,同比提高4.17个百分点,平均EPS(每股收益)从2006年0.148元提高到2007年的0.35元,增幅超过100%。而万科在2007年的总资产收益率(ROA)达到6.5197%,净资产收益率(ROE)达到了16.55%,EPS(每股收益)0.7049元。这些均高于行业的平均水平,有着较强的盈利水平。
二、财务分析
(一)偿还债务的能力。
1.短期的偿还债务能力。
在短期偿债能力的分析中,流动比率是一个重要指标,近年来该指标呈波浪式变动趋势,03年流动比率较低源于短期借款的增加,04年的回款情况良好使其上升,05年降低0.58,但仍然高于同年行业0.539的平均水平,06年流动比率增长0.21,其流动资产中的货币资产较多。07年又有所下降。从以上可以看出,短期偿债能力仍有待提高,特别是2007年末以来,部分城市房地产市场交易量下降明显,给公司带来的短期经营风险不容忽视。
最后来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率,其现金偿债能力较弱,在06,07年出现了负值。就本行业来说,万科的短期偿债能力应重视现金为王的原则,加强现金流的管理。
2.长期偿债能力。
企业全部资本归结起来不外乎是权益资本和债务资本两大部分。权益资本是企业创立和发展最基本的因素,是企业拥有的净资产,它不需要偿还,可以在企业经营中永久使用。同时权益资本也是股东承担民事责任的限度,如果借款不能按时归还,法院可以强制债务人出售财产偿债,因此权益资本就成为借款的基础。债务资本不仅能从数量上补充企业资金的不足,而且由于企业支付给债务资本的债权人收益(如债券的利息),国家允许在所得税前扣除,就降低了融资资金成本。同时由于负债的利息是固定的,不管企业是否盈利以及盈利多少,都要按约定的利率支付利息。
(二)营运能力分析。
1.短期资产营运能力。
短期资产营运能力主要通过存货周转率和应收账款周转率这两个指标来体现。从存货周转率来看,存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性,控制失败会导致成本过度,作为万科的主要资产,存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降。
2.长期资产营运能力。
总的来说,万科的资产营运能力较强,尤其时其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀,堪称行业典范。近年来的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低,管理层应关注存货的管理。
(三)盈利能力分析。
1.营业收入分析。
营业收入是企业营销能力的综合反映,是获利能力的基础,也是企业发展的根本。
从表1可以看出,公司的收入主要来源于珠江三角洲,长江三角洲和环渤海区域。逐步形成了以珠江三角洲,长江三角洲和环渤海区域为主,以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。公司坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略,2007年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到55.0%和63.4%。
2.期间费用分析。
期间费用是企业为了取得利润而付出的代价,与技术水平、产品设计、规模经济和对成本的管理水平密切相关。由于房地产产业需要大量资金做后盾,银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此,万科在存在大量借款的情况下,其财务费用却在04年度出现负数,管理层应注意提高资金利用效率。随后几年大量进行建设,需要投入大量资金,财务费用大幅度增长。
3.财务综合分析。
为了全面了解公司各个方面财务状况之间的关系,我们利用杜邦分析法进行财务综合分析,以全面地揭示公司财务状况的全貌。我们可以从下图可以看出万科近三年的杜邦分析图。
从以上杜邦分析图可以看出,决定净资产收益率高低的因素有三个方面:主营业务利润率、资产周转率、权益乘数。05年净资产收益率为16.25%,当年的主营业务利润率和总资产周转率分别为:12.7889%,0.5627%。而06年的净资产收益率为14.48%,低于05年,主要是成本和资产总额的增加导致了主营业务利润率和总资产周转率的降低,从而影响了净资产收益率。07年公司大规模的扩大资产使得总资产周转率有所降低,但是由于权益乘数的提高和主营业务利润率的增长并没有影响本年度的净资产收益率得到了回升。
通过以上分析可见,万科拥有较强的获利能力,在行业沧海桑田变化的十年,万科一直保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外,说明其拥有很好的管理水平和决策能力。
三、增长性分析
由于企业要以发展求生存,销售增长是任何企业都无法回避的问题。企业增长的财务意义是资金增长。在销售增长是企业往往需要补充资金,这主要是因为销售增加通常会引起存货和应收账款等资产的增加。销售增长的越多,需要的资金越多。
如果通过技术和管理创新,使销售净利率和资产周转率提高到一个新水平,则企业增长率可以相应提高。财务杠杆和股利分配受到资本市场的制约,通过提高这两个比率支持高增长,只能是一个临时的解决办法,不可能持续使用。
四、结语
从以上分析我们可以看出,万科的财务报表充满了攻击性,成长性隐藏在大量举债购置土地,使用经营中的现金不断补充进项目中,企业未来的经营增长潜力看好。但是负债微微偏高,过于使用银行负债,但是公司仍在一个较为安全的边界内,考虑公司的未来高速成长,高负债也在情理中。也看出万科的负债率持续上升且流动负债比重大。并且融资渠道单一,过度依赖银行信贷,再是信用政策过紧。因此应适当控制负债比率,增加长期负债比率,加强抵御风险能力;扩大融资渠道增加信托发行,合理利用境外资金,增加主要地区控股子公司的资本金,建立融资平台;适度放宽信用政策等。
近几年是万科公司大力发展的时期,需要大量投入资金。为了满足未来的资金需求,公司将继续加快销售,增加经营活动现金流入,充分运用财务杠杆空间,积极需找战略合作机会,并进一步开拓融资渠道,加大与境内外资本合作力度,推进房地产基金项目合作的实践,探索房地产金融市场的创新模式。
(作者:中南财经政法大学国民经济学博士生)
参考文献:
[1]中国注册会计师协会.财务成本管理.经济科学出版社,2008.
[2]马忠.财务管理—分析、规划与估价.北京交通大学出版社 清华大学出版社.
[3]初毅.实务研究.财务分析案例—万科财务分析案例,2007.
[4]胡奕明.财务分析案例 公司战略、业绩预测与商业估值.清华大学出版社,2006.
关键词 偿债能力 盈利能力 营运能力 增长性分析
中图分类号:F231.5文献标识码:A
一、业务分析
本文通过SWOT分析法把公司的战略与公司内部资源,外部环境有机结合。通过分析企业发展中的优势、劣势、机遇和挑战这四个因素,SWOT分析可以分为两部分:第一部分为SW,主要用来分析内部条件;第二部分为OT,主要用来分析外部条件。
(一)企业外部分析。
外部分析主要是对企业发展环境的分析。外部分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上,外部分析主要包括政策环境、经济环境、产业发展环境等。
1998年以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,房地产投资进入新的发展时期,房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业之一。1999年以后,随着住房制度改革的不断深化、居民收入水平的提高,消费观念的改变,以及利率的不断下调,使得住房开始成为新的消费热点。
随着加入WTO的进程推进,中国对外开放的程度加大,有更多的包括外资在内的资金和企业将加入到房地产市场中来,竞争将更加的激烈,国内房地产企业所面临的不仅仅是发展的机遇,也将是更大的挑战。
(二)企业内部分析。
内部分析主要通过全面分析企业的实际状况,来充分认识企业的实力或强项。内部分析主要着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较。企业实力主要通过基础能力、营销能力、组织能力和财务能力来反映。
1.基础能力。
基础能力包括品牌资源,客户资源,产品服务组合,硬件设施/能力,政策和决策程序。“中国房地产TOP10研究组”发布的《2007中国房地产品牌价值研究报告》显示,万科以91.68亿元成为“2007中国房地产行业领导公司品牌”。 2007中国房地产公司品牌价值TOP10的平均品牌价值为26.20亿元,是平均品牌价值的3.5倍。借助客户关系管理表现出的对待客户群的定制化服务。通过专业性及权威数据的分析,对市场的把握会分寸有度,后期营销会比竞争对手进入快,也更有利于把项目快速地推出去,中原的快速发展与建立完善的客户关系管理系统有很大的关系。
2.营销能力。
企业的营销能力包括客户中的声誉,市场份额,市场地位,渠道,营销力量,定价机制,市场研究。万科1988年进入住宅行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。在这一领域的竞争对手有招商地产,保利地产,金地地产,SOHO等一些知名的地产公司。分析近几年的房地产行业整个销售水平,至2007年末,万科全国市场占有率为2.1%,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套,销售套数位居世界前茅,跻身全球最大的住宅企业行列。
3.组织能力。
公司采用总部、区域、一线的三级管理模式,兼顾集中与柔性管理,加强对公司运营的管理。董事会下设审计委员会、投资与决策委员会、薪酬与提名委员会,加强对公司信息披露、高管任命与考核的管理和对重大投资的风险控制,完善对公司管理层的考核与监督。并确立并一贯坚守职业化底线,包括对人永远尊重、追求开放透明的体制和公平的回报等。从财务、顾客、内部运作和学习成长四个维度出发制定考核方案并据此对总部、区域本部和子公司进行考核。这些都保证了团队持续价值的创造和企业的长期稳定发展。
4.财务能力。
财务能力包括财务控制,反映企业实力的主要财务指标,偿债能力,资本结构,盈利能力,经营能力。
2007年,房地产上市公司的盈利能力显著提高,沪深上市公司总资产收益率(ROA)均值达5.32%,较2006年提高1.41个百分点,部分企业超过10%,体现出较强的盈利能力。净资产收益率方面(ROE),2007年沪深房地产上市公司该指标均值达到14.48%,同比提高4.17个百分点,平均EPS(每股收益)从2006年0.148元提高到2007年的0.35元,增幅超过100%。而万科在2007年的总资产收益率(ROA)达到6.5197%,净资产收益率(ROE)达到了16.55%,EPS(每股收益)0.7049元。这些均高于行业的平均水平,有着较强的盈利水平。
二、财务分析
(一)偿还债务的能力。
1.短期的偿还债务能力。
在短期偿债能力的分析中,流动比率是一个重要指标,近年来该指标呈波浪式变动趋势,03年流动比率较低源于短期借款的增加,04年的回款情况良好使其上升,05年降低0.58,但仍然高于同年行业0.539的平均水平,06年流动比率增长0.21,其流动资产中的货币资产较多。07年又有所下降。从以上可以看出,短期偿债能力仍有待提高,特别是2007年末以来,部分城市房地产市场交易量下降明显,给公司带来的短期经营风险不容忽视。
最后来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率,其现金偿债能力较弱,在06,07年出现了负值。就本行业来说,万科的短期偿债能力应重视现金为王的原则,加强现金流的管理。
2.长期偿债能力。
企业全部资本归结起来不外乎是权益资本和债务资本两大部分。权益资本是企业创立和发展最基本的因素,是企业拥有的净资产,它不需要偿还,可以在企业经营中永久使用。同时权益资本也是股东承担民事责任的限度,如果借款不能按时归还,法院可以强制债务人出售财产偿债,因此权益资本就成为借款的基础。债务资本不仅能从数量上补充企业资金的不足,而且由于企业支付给债务资本的债权人收益(如债券的利息),国家允许在所得税前扣除,就降低了融资资金成本。同时由于负债的利息是固定的,不管企业是否盈利以及盈利多少,都要按约定的利率支付利息。
(二)营运能力分析。
1.短期资产营运能力。
短期资产营运能力主要通过存货周转率和应收账款周转率这两个指标来体现。从存货周转率来看,存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性,控制失败会导致成本过度,作为万科的主要资产,存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降。
2.长期资产营运能力。
总的来说,万科的资产营运能力较强,尤其时其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀,堪称行业典范。近年来的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低,管理层应关注存货的管理。
(三)盈利能力分析。
1.营业收入分析。
营业收入是企业营销能力的综合反映,是获利能力的基础,也是企业发展的根本。
从表1可以看出,公司的收入主要来源于珠江三角洲,长江三角洲和环渤海区域。逐步形成了以珠江三角洲,长江三角洲和环渤海区域为主,以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。公司坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略,2007年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到55.0%和63.4%。
2.期间费用分析。
期间费用是企业为了取得利润而付出的代价,与技术水平、产品设计、规模经济和对成本的管理水平密切相关。由于房地产产业需要大量资金做后盾,银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此,万科在存在大量借款的情况下,其财务费用却在04年度出现负数,管理层应注意提高资金利用效率。随后几年大量进行建设,需要投入大量资金,财务费用大幅度增长。
3.财务综合分析。
为了全面了解公司各个方面财务状况之间的关系,我们利用杜邦分析法进行财务综合分析,以全面地揭示公司财务状况的全貌。我们可以从下图可以看出万科近三年的杜邦分析图。
从以上杜邦分析图可以看出,决定净资产收益率高低的因素有三个方面:主营业务利润率、资产周转率、权益乘数。05年净资产收益率为16.25%,当年的主营业务利润率和总资产周转率分别为:12.7889%,0.5627%。而06年的净资产收益率为14.48%,低于05年,主要是成本和资产总额的增加导致了主营业务利润率和总资产周转率的降低,从而影响了净资产收益率。07年公司大规模的扩大资产使得总资产周转率有所降低,但是由于权益乘数的提高和主营业务利润率的增长并没有影响本年度的净资产收益率得到了回升。
通过以上分析可见,万科拥有较强的获利能力,在行业沧海桑田变化的十年,万科一直保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外,说明其拥有很好的管理水平和决策能力。
三、增长性分析
由于企业要以发展求生存,销售增长是任何企业都无法回避的问题。企业增长的财务意义是资金增长。在销售增长是企业往往需要补充资金,这主要是因为销售增加通常会引起存货和应收账款等资产的增加。销售增长的越多,需要的资金越多。
如果通过技术和管理创新,使销售净利率和资产周转率提高到一个新水平,则企业增长率可以相应提高。财务杠杆和股利分配受到资本市场的制约,通过提高这两个比率支持高增长,只能是一个临时的解决办法,不可能持续使用。
四、结语
从以上分析我们可以看出,万科的财务报表充满了攻击性,成长性隐藏在大量举债购置土地,使用经营中的现金不断补充进项目中,企业未来的经营增长潜力看好。但是负债微微偏高,过于使用银行负债,但是公司仍在一个较为安全的边界内,考虑公司的未来高速成长,高负债也在情理中。也看出万科的负债率持续上升且流动负债比重大。并且融资渠道单一,过度依赖银行信贷,再是信用政策过紧。因此应适当控制负债比率,增加长期负债比率,加强抵御风险能力;扩大融资渠道增加信托发行,合理利用境外资金,增加主要地区控股子公司的资本金,建立融资平台;适度放宽信用政策等。
近几年是万科公司大力发展的时期,需要大量投入资金。为了满足未来的资金需求,公司将继续加快销售,增加经营活动现金流入,充分运用财务杠杆空间,积极需找战略合作机会,并进一步开拓融资渠道,加大与境内外资本合作力度,推进房地产基金项目合作的实践,探索房地产金融市场的创新模式。
(作者:中南财经政法大学国民经济学博士生)
参考文献:
[1]中国注册会计师协会.财务成本管理.经济科学出版社,2008.
[2]马忠.财务管理—分析、规划与估价.北京交通大学出版社 清华大学出版社.
[3]初毅.实务研究.财务分析案例—万科财务分析案例,2007.
[4]胡奕明.财务分析案例 公司战略、业绩预测与商业估值.清华大学出版社,2006.