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中央对房地产的调控思路越来越清晰，步伐越来越稳健，一幅着眼于长远战略布局的房地产调控图谱已经初现
从2月1日起，国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》就进入执行期，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。
然而，令人奇怪的是，各地“清算”操作细则还处于悬而未决之时，地产智囊的“反清算”细则却已粉墨登场。
“六大避税渠道”
土地增值税“清算令”的出台，确实令许多地产商始料未及：以前预留的“准备金”明显过少。因为，在此前的征收过程中，地方政府出于自身利益考虑，对这一部分税额也只是象征性预征，比例仅有1％～2％，现在比例提升到30％～60％，“准备金”额度大增。以万科为例，其提留准备金，将从此前的4000万元，直升至3亿元。
对于大多数开发商而言，由于以前没有想到会严格清算，大量获利资金早已投向其他项目，土地增值税“清算”可能导致其资金链断裂，甚至会抛盘退市。地产商会坐以待毙吗?
最近，深圳地产咨询公司“香地·半求工作室”在其网站抛出《六大避税渠道》的文章，从拖延工期、提高人工、搞精装修、项目公司、转售为租、加快周转等六大渠道为地产商分散和转移土地增值的行为提出“避险建议”，对土地增值税进行“反清算”。
此文一经抛出，就被国内各大地产网站和论坛广泛转载，引起了不小的反响。这种广泛的转载，也体现了避税契合开发商们当前的心思。
在“香地·半求工作室”看来，土地增值税的“清算”是典型的“与民争利”：地产商赚钱的时候政府要抽税，但亏本的时候政府却不补偿。
根据“香地·半求工作室”的研究，征收土地增值税以后，将分流楼市开发资金，压缩房地产企业的利润空间，普遍的、全行业的高地价时代将会来临，土地增值税与房价之间将会呈现正相关的关系。
落实并不乐观
从土地增值税的计税依据和税率设计来看，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多。如果地价在开发期限内飙涨，也就会导致开发商囤地和开发成本大增。可见，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律。
然而，再好的制度还有待于落实。但从目前“清算令”所面对的对象来看，落实并不乐观。
在许多地产商看来，“香地·半求工作室”的六大“反清算”细则根本谈不上高明。因为，站在“智囊”肩膀上的地产商在实践中早已摸索了一套超越六大“反清算”细则的“虚报成本，瞒报利润”的实际操作经验，并且取得了“不错的效果”。
2006年，财政部发布第十二号会计信息质量检查公告称，在抽查的39户房企中，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，会计报表反映的平均销售利润率仅为12．22％，而实际利润率却高达26．70％，隐瞒利润超过一半，部分房产企业刻意隐瞒的利润率高达57％。
显然，地产商现在只要做到企业的各项成本占到70％，也就是企业毛利率在30％以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20％的，免收土地增值税”，这对地产商而言，并非难题。
广州市工商联的一位工作人员告诉《瞭望东方周刊》记者，现在许多地产商表面上往往都是一些慈善大使，而实际上在一些捐赠的背后往往是以一些条件作为和地方政府谈判的筹码。而土地增值税的“清算”无疑更会强化地产商的这种捐赠：既增加了成本，减少了纳税，而且又获得了优惠条件，可以说是“税内损失税外补”。
一位地产商告诉《瞭望东方周刊》记者，要做到“增值额未超过扣除项目金额20％的，免收土地增值税”，办法多得是：在园林设计中引进一些名贵花草、稀奇物种、奇山异石；在室内装修、会所布置中收藏一些天价艺术品……
目前，国家税务总局已经把房地产行业列为2007年进行税收专项检查的首位。但从税务机制及税务机关的现状来看，“清算令”的落实也不容乐观。
湖南大学廉政研究中心副教授田湘波最近在《瞭望》新闻周刊撰文指出，我国税收腐败严重，每年因腐败造成的损失至少有数千亿元，其中税收流失性腐败，是腐败造成经济损失的主要形式之一。在田湘波看来，税务稽查无独立性、监督机制不健全等都是造成税收流失性腐败的重要因素。
去年10月，“百富榜”超级富豪恒大集团董事局主席许家印因为欠税达2800万元(不含滞纳金)而被媒体曝光。然而，在去年7月广州市地税局发出的第2号欠税公告涉及的41家企业欠税名单中，并没有恒大集团的名字。后经证实，因为个别部门及个别人为其讲情，最终将恒大集团从公告上“抹掉”，采取了“选择性”曝光。
而现在，土地增值税“清算”已经把税务部门推向了前台，民众有理由质疑：“清算”的实施细则能否克服田湘波对税务部门和税务机制担忧的那些缺陷?地产智囊所提供的“反清算”细则是否最后都变成“合理避税渠道”?
“政策落实年”的调控图谱
从近期相继出台的一系列政策显示，中央对房地产的调控思路越来越清晰，步伐越来越稳健，一幅着眼于长远战略布局的房地产调控图谱已经初现：
去年9月5日出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》可以看作是从土地收益上遏制地方政府的卖地生财的冲动；今年1月16日出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》可以看作是从税源上遏制地产商“囤地生财”、“囤房生财”的冲动；而尚在酝酿之中的住宅保有税或土地使用费可以看作房地产市场内在的稳定器，不仅可以从根本上“挤”出市场的投资购买力，而且还可以理顺房地产市场多年来诸多“剪不断，理还乱”的各种复杂关系。同时，今年各地建设部门将重点落实普通商品住房、经济适用住房、廉租房建设计划，可以看作政府是从建设和谐社会的高度在公共服务上不断完善住房的社会保障职能。
为了遏制境外热钱炒房，北京市已经出台了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。如果作为境外人士置业比较密集地区的长三角、珠三角也相继跟进出台类似政策制度，对那些意在通过房产狂赌人民币升值的境外游资无异于是“关门打狗”。
中央对于房地产调控的决心和政策制度的设计已经不容置疑，现在的关键是制度的落实。有专家形容，2007年是房地产“政策落实年”，那么这从另外一个方面也说明在2006年很多制度并没落到实处，作为制度落实者的地方政府很多还处于微妙的“观望期”。
正是这种“观望”使2006年的调控效果大打折扣：由国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广执笔的“宏观经济研究院经济形势分析课题组报告”指出，那种认为“房地产宏观调控已取得较好成效”的观点是站不住脚的：全国除长三角地区以外，住宅投资全面加速，房地产热正呈区域胜扩散态势。 2007年是个“政策落实年”：“控制住房价格过快上涨”被继续纳入政府工作的目标责任制，“房价涨幅未获有效控制将问责当地领导”……一股“严”字当头的200r7房地产调控飓风已经刮起。
如果政策落实到位，可以设想一下调控后的“理想状态”：一部分房产投机客由于交易成本大幅增加，移师股市；原打算买大房子的购房者，在预期不明的市况下驻足观望，市场部分高端需求被抑制；开发商原来大量囤地和无限涨价的玩法被设置了“涨停板”，开发普通住宅反而成了“香饽饽”……房地产回归它的市场本源，最终由市场的供求关系决定房价。
可是，因为有了“前车之鉴”，对于这种政策制度落实的“理想状态”，公众不敢有太多的奢望。在政策制度之外，有太多的东西需要警惕：土地增值税的“清算”与“反清算”博弈或许又是一个例证。
从2月1日起，国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》就进入执行期，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算。
然而，令人奇怪的是，各地“清算”操作细则还处于悬而未决之时，地产智囊的“反清算”细则却已粉墨登场。
“六大避税渠道”
土地增值税“清算令”的出台，确实令许多地产商始料未及：以前预留的“准备金”明显过少。因为，在此前的征收过程中，地方政府出于自身利益考虑，对这一部分税额也只是象征性预征，比例仅有1％～2％，现在比例提升到30％～60％，“准备金”额度大增。以万科为例，其提留准备金，将从此前的4000万元，直升至3亿元。
对于大多数开发商而言，由于以前没有想到会严格清算，大量获利资金早已投向其他项目，土地增值税“清算”可能导致其资金链断裂，甚至会抛盘退市。地产商会坐以待毙吗?
最近，深圳地产咨询公司“香地·半求工作室”在其网站抛出《六大避税渠道》的文章，从拖延工期、提高人工、搞精装修、项目公司、转售为租、加快周转等六大渠道为地产商分散和转移土地增值的行为提出“避险建议”，对土地增值税进行“反清算”。
此文一经抛出，就被国内各大地产网站和论坛广泛转载，引起了不小的反响。这种广泛的转载，也体现了避税契合开发商们当前的心思。
在“香地·半求工作室”看来，土地增值税的“清算”是典型的“与民争利”：地产商赚钱的时候政府要抽税，但亏本的时候政府却不补偿。
根据“香地·半求工作室”的研究，征收土地增值税以后，将分流楼市开发资金，压缩房地产企业的利润空间，普遍的、全行业的高地价时代将会来临，土地增值税与房价之间将会呈现正相关的关系。
落实并不乐观
从土地增值税的计税依据和税率设计来看，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多。如果地价在开发期限内飙涨，也就会导致开发商囤地和开发成本大增。可见，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律。
然而，再好的制度还有待于落实。但从目前“清算令”所面对的对象来看，落实并不乐观。
在许多地产商看来，“香地·半求工作室”的六大“反清算”细则根本谈不上高明。因为，站在“智囊”肩膀上的地产商在实践中早已摸索了一套超越六大“反清算”细则的“虚报成本，瞒报利润”的实际操作经验，并且取得了“不错的效果”。
2006年，财政部发布第十二号会计信息质量检查公告称，在抽查的39户房企中，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，会计报表反映的平均销售利润率仅为12．22％，而实际利润率却高达26．70％，隐瞒利润超过一半，部分房产企业刻意隐瞒的利润率高达57％。
显然，地产商现在只要做到企业的各项成本占到70％，也就是企业毛利率在30％以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20％的，免收土地增值税”，这对地产商而言，并非难题。
广州市工商联的一位工作人员告诉《瞭望东方周刊》记者，现在许多地产商表面上往往都是一些慈善大使，而实际上在一些捐赠的背后往往是以一些条件作为和地方政府谈判的筹码。而土地增值税的“清算”无疑更会强化地产商的这种捐赠：既增加了成本，减少了纳税，而且又获得了优惠条件，可以说是“税内损失税外补”。
一位地产商告诉《瞭望东方周刊》记者，要做到“增值额未超过扣除项目金额20％的，免收土地增值税”，办法多得是：在园林设计中引进一些名贵花草、稀奇物种、奇山异石；在室内装修、会所布置中收藏一些天价艺术品……
目前，国家税务总局已经把房地产行业列为2007年进行税收专项检查的首位。但从税务机制及税务机关的现状来看，“清算令”的落实也不容乐观。
湖南大学廉政研究中心副教授田湘波最近在《瞭望》新闻周刊撰文指出，我国税收腐败严重，每年因腐败造成的损失至少有数千亿元，其中税收流失性腐败，是腐败造成经济损失的主要形式之一。在田湘波看来，税务稽查无独立性、监督机制不健全等都是造成税收流失性腐败的重要因素。
去年10月，“百富榜”超级富豪恒大集团董事局主席许家印因为欠税达2800万元(不含滞纳金)而被媒体曝光。然而，在去年7月广州市地税局发出的第2号欠税公告涉及的41家企业欠税名单中，并没有恒大集团的名字。后经证实，因为个别部门及个别人为其讲情，最终将恒大集团从公告上“抹掉”，采取了“选择性”曝光。
而现在，土地增值税“清算”已经把税务部门推向了前台，民众有理由质疑：“清算”的实施细则能否克服田湘波对税务部门和税务机制担忧的那些缺陷?地产智囊所提供的“反清算”细则是否最后都变成“合理避税渠道”?
“政策落实年”的调控图谱
从近期相继出台的一系列政策显示，中央对房地产的调控思路越来越清晰，步伐越来越稳健，一幅着眼于长远战略布局的房地产调控图谱已经初现：
去年9月5日出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》可以看作是从土地收益上遏制地方政府的卖地生财的冲动；今年1月16日出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》可以看作是从税源上遏制地产商“囤地生财”、“囤房生财”的冲动；而尚在酝酿之中的住宅保有税或土地使用费可以看作房地产市场内在的稳定器，不仅可以从根本上“挤”出市场的投资购买力，而且还可以理顺房地产市场多年来诸多“剪不断，理还乱”的各种复杂关系。同时，今年各地建设部门将重点落实普通商品住房、经济适用住房、廉租房建设计划，可以看作政府是从建设和谐社会的高度在公共服务上不断完善住房的社会保障职能。
为了遏制境外热钱炒房，北京市已经出台了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。如果作为境外人士置业比较密集地区的长三角、珠三角也相继跟进出台类似政策制度，对那些意在通过房产狂赌人民币升值的境外游资无异于是“关门打狗”。
中央对于房地产调控的决心和政策制度的设计已经不容置疑，现在的关键是制度的落实。有专家形容，2007年是房地产“政策落实年”，那么这从另外一个方面也说明在2006年很多制度并没落到实处，作为制度落实者的地方政府很多还处于微妙的“观望期”。
正是这种“观望”使2006年的调控效果大打折扣：由国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广执笔的“宏观经济研究院经济形势分析课题组报告”指出，那种认为“房地产宏观调控已取得较好成效”的观点是站不住脚的：全国除长三角地区以外，住宅投资全面加速，房地产热正呈区域胜扩散态势。 2007年是个“政策落实年”：“控制住房价格过快上涨”被继续纳入政府工作的目标责任制，“房价涨幅未获有效控制将问责当地领导”……一股“严”字当头的200r7房地产调控飓风已经刮起。
如果政策落实到位，可以设想一下调控后的“理想状态”：一部分房产投机客由于交易成本大幅增加，移师股市；原打算买大房子的购房者，在预期不明的市况下驻足观望，市场部分高端需求被抑制；开发商原来大量囤地和无限涨价的玩法被设置了“涨停板”，开发普通住宅反而成了“香饽饽”……房地产回归它的市场本源，最终由市场的供求关系决定房价。
可是，因为有了“前车之鉴”，对于这种政策制度落实的“理想状态”，公众不敢有太多的奢望。在政策制度之外，有太多的东西需要警惕：土地增值税的“清算”与“反清算”博弈或许又是一个例证。