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房产赠与合同是指房产所有权人将自己的房产无偿赠与给他人，他人接受赠与的合同。依据现行营业税暂行条例及其实施细则有关规定，单位或个人将不动产或土地使用权无偿赠与其他单位或个人，视同发生应税行为。原则上，赠与人需要交纳5%的营业税，但近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征营业税。此外，应对受赠人全额征收契税，由受赠人按照3%的比例交纳。
王鑫和其父亲王军明都是某银行的职工。1986年，王军明与中国某银行北京市崇文区办事处签订《安置协议书》，王军明同意将单位原来分配给自己的位于蒲黄榆1.5间房产拆迁，某银行另行提供两套房屋，即新建小区1号楼院2幢100号、300号楼房（以下分别简称“100号房”、“300号房”），由王军明承租。1998年，某银行落实房改政策，可以将承租房向个人出售，因王鑫和王军明同居住在100号房，故该房由王鑫出资5万元购买，房产证登记在王军明名下；王军明考虑到大儿子王磊已经成家，便由王磊出资购买了300号房，并将该房登记在王磊名下。
王军明自退休后，王鑫履行了赡养义务并承担了王军明的全部生活费用，每月还另外给王军明300元作为日常零用，而哥哥王磊却从来没有支付过赡养费用。王军明考虑到王鑫尽了更多的赡养义务，加之300号房产的相关权也已分配给哥哥王磊，王军明一直表示100号房产要给予王鑫。基于上述原因，王军明多次书写文件，明确表达将100号房屋产权归王鑫所有的意愿。2005年1月1日，王军明在王鑫妹妹王娟在场的情况下，亲笔写下一份遗嘱，并再次明确了100号房屋产权归王鑫所有。为了尽快将房屋产权过户给王鑫，同年4月初，王鑫陪同王军明一同前往北京市某区建委办理房产过户手续。因王军明行动不便，且患有严重的白内障疾病无法亲自办理相关手续，由工作人员对王军明的身份进行核实。确认身份后，工作人员问及王军明是否同意将房产过户给王鑫时，王军明明确表示过户是他的真实意愿。考虑到过户税费成本的问题，在咨询了相关工作人员后，王军明和王鑫决定采用房屋买卖的形式办理房屋产权的变更手续，以买卖方式办理过户需要签署《买卖合同》。在签署完成买卖合同后，工作人员提出还要签署一份《房屋所有权转移登记申请书》。王军明提出由王鑫代签，工作人员已亲自核对了父亲的身份及办理过户的意愿，便同意王鑫到办事大厅完成后续其他登记手续。在办理了相关手续并交纳了相关税费后，王鑫取得了房屋所有权证。
2010年底，哥哥王磊将王军明从王鑫家里偷偷接走，并控制着王军明的人身自由，不允许他出门，至今拒绝包括王鑫在内的其他子女探望王军明。王鑫曾多次试图探望王军明，都遭到王磊的阻挠。在将王军明接走后不久，王磊以王军明的名义在北京某区人民法院提起诉讼，要求确认王鑫、王军明之间无房屋买卖关系，并返还上述100号房房屋所有权。
一审法院经审理认为：原告称与王鑫其父亲签订买卖合同，未支付钱款，双方买卖关系不能成立。故原告要求确认双方无买卖关系的诉讼请求，法院予以支持。原告称办理房屋所有权过户手续未亲自到房屋管理部门，但经法院调查，北京市建委的工作人员在审查双方的身份后才予以办理变更手续。现诉争房屋已变更到王鑫名下，故原告要求确认100号房屋归其所有的诉讼请求，法院难以支持。据此，一审法院判决：（1）原告与被告之间无买卖关系；（2）驳回原告的其他诉讼请求。
原告不服，提起上诉。二审法院经过审理，判决为：诉争房屋原系上诉人所有，王鑫将房屋过户到自己名下应有合法的依据。王鑫称双方存在买卖合同关系，对此负有举证责任。根据本案查明的事实，二人间亦未进行价款的实际给付，故本院认为上诉人与被上诉人之间并无买卖关系。法院认定诉争房屋还应归上诉人所有。二审法院维持一审判决第一项；撤销一审判决第二项，改判100号房屋归上诉人所有。
律师解析
现在房屋管理部门进行房产所有权登记时，如果双方转移依据是赠与关系，那么房屋管理部门就要求双方出示经过公证处公证的《赠与合同》。而公证处办理房屋赠与公证是按照房屋总标的收取的，房屋价值越高，公证费用就越高。这样就造成一些真正受赠的业主，为了日后再转让时少交税，而按假买卖的方式进行交易过户。即私下真赠与，过户时却选择按市场买卖价交纳相关税费。
本案中，王鑫正是考虑到办理赠与要交纳不菲的公证费用，才最终决定按照房产买卖来办理了过户手续，即实则赠与关系变为了买卖关系，但实际上并未真正支付给父亲房款。
一、二审法院都认定非买卖关系，正是因为王鑫没有支付房产的对价这一重要因素。
如果当初王鑫按照法律规定，先与父亲到公证处办理赠与公证，再拿着公证书到建委完成过户手续，就不会出现现在房屋被要回去的情况了。本案做出终审判决后，王鑫也是后悔莫及，当年占了小便宜而如今却吃了大亏。
律师提醒
对于普通商品房来说，买卖交易过户所需的费用，可能比无偿赠与还要划算。无偿赠与所需的费用除登记费、印花税等正常过户费用外，还要按照房子的市值交纳一定比例的公证费和3%的契税。进行买卖交易转让，除登记费、印花税等正常的过户费用外，只要交1%的契税，在这种情况下，通过买卖交易转让房屋还要比赠与来得划算。
如房屋为已满5年的普通住房，面积小于140平方米，且为唯一住房，则以买卖方式操作手续便捷，费用较低，且买方日后出售房屋成本低，建议以买卖手续操作。如不满足以上条件，则根据上表具体核算，综合考虑对比，来选择过户方式。
王鑫和其父亲王军明都是某银行的职工。1986年，王军明与中国某银行北京市崇文区办事处签订《安置协议书》，王军明同意将单位原来分配给自己的位于蒲黄榆1.5间房产拆迁，某银行另行提供两套房屋，即新建小区1号楼院2幢100号、300号楼房（以下分别简称“100号房”、“300号房”），由王军明承租。1998年，某银行落实房改政策，可以将承租房向个人出售，因王鑫和王军明同居住在100号房，故该房由王鑫出资5万元购买，房产证登记在王军明名下；王军明考虑到大儿子王磊已经成家，便由王磊出资购买了300号房，并将该房登记在王磊名下。
王军明自退休后，王鑫履行了赡养义务并承担了王军明的全部生活费用，每月还另外给王军明300元作为日常零用，而哥哥王磊却从来没有支付过赡养费用。王军明考虑到王鑫尽了更多的赡养义务，加之300号房产的相关权也已分配给哥哥王磊，王军明一直表示100号房产要给予王鑫。基于上述原因，王军明多次书写文件，明确表达将100号房屋产权归王鑫所有的意愿。2005年1月1日，王军明在王鑫妹妹王娟在场的情况下，亲笔写下一份遗嘱，并再次明确了100号房屋产权归王鑫所有。为了尽快将房屋产权过户给王鑫，同年4月初，王鑫陪同王军明一同前往北京市某区建委办理房产过户手续。因王军明行动不便，且患有严重的白内障疾病无法亲自办理相关手续，由工作人员对王军明的身份进行核实。确认身份后，工作人员问及王军明是否同意将房产过户给王鑫时，王军明明确表示过户是他的真实意愿。考虑到过户税费成本的问题，在咨询了相关工作人员后，王军明和王鑫决定采用房屋买卖的形式办理房屋产权的变更手续，以买卖方式办理过户需要签署《买卖合同》。在签署完成买卖合同后，工作人员提出还要签署一份《房屋所有权转移登记申请书》。王军明提出由王鑫代签，工作人员已亲自核对了父亲的身份及办理过户的意愿，便同意王鑫到办事大厅完成后续其他登记手续。在办理了相关手续并交纳了相关税费后，王鑫取得了房屋所有权证。
2010年底，哥哥王磊将王军明从王鑫家里偷偷接走，并控制着王军明的人身自由，不允许他出门，至今拒绝包括王鑫在内的其他子女探望王军明。王鑫曾多次试图探望王军明，都遭到王磊的阻挠。在将王军明接走后不久，王磊以王军明的名义在北京某区人民法院提起诉讼，要求确认王鑫、王军明之间无房屋买卖关系，并返还上述100号房房屋所有权。
一审法院经审理认为：原告称与王鑫其父亲签订买卖合同，未支付钱款，双方买卖关系不能成立。故原告要求确认双方无买卖关系的诉讼请求，法院予以支持。原告称办理房屋所有权过户手续未亲自到房屋管理部门，但经法院调查，北京市建委的工作人员在审查双方的身份后才予以办理变更手续。现诉争房屋已变更到王鑫名下，故原告要求确认100号房屋归其所有的诉讼请求，法院难以支持。据此，一审法院判决：（1）原告与被告之间无买卖关系；（2）驳回原告的其他诉讼请求。
原告不服，提起上诉。二审法院经过审理，判决为：诉争房屋原系上诉人所有，王鑫将房屋过户到自己名下应有合法的依据。王鑫称双方存在买卖合同关系，对此负有举证责任。根据本案查明的事实，二人间亦未进行价款的实际给付，故本院认为上诉人与被上诉人之间并无买卖关系。法院认定诉争房屋还应归上诉人所有。二审法院维持一审判决第一项；撤销一审判决第二项，改判100号房屋归上诉人所有。
律师解析
现在房屋管理部门进行房产所有权登记时，如果双方转移依据是赠与关系，那么房屋管理部门就要求双方出示经过公证处公证的《赠与合同》。而公证处办理房屋赠与公证是按照房屋总标的收取的，房屋价值越高，公证费用就越高。这样就造成一些真正受赠的业主，为了日后再转让时少交税，而按假买卖的方式进行交易过户。即私下真赠与，过户时却选择按市场买卖价交纳相关税费。
本案中，王鑫正是考虑到办理赠与要交纳不菲的公证费用，才最终决定按照房产买卖来办理了过户手续，即实则赠与关系变为了买卖关系，但实际上并未真正支付给父亲房款。
一、二审法院都认定非买卖关系，正是因为王鑫没有支付房产的对价这一重要因素。
如果当初王鑫按照法律规定，先与父亲到公证处办理赠与公证，再拿着公证书到建委完成过户手续，就不会出现现在房屋被要回去的情况了。本案做出终审判决后，王鑫也是后悔莫及，当年占了小便宜而如今却吃了大亏。
律师提醒
对于普通商品房来说，买卖交易过户所需的费用，可能比无偿赠与还要划算。无偿赠与所需的费用除登记费、印花税等正常过户费用外，还要按照房子的市值交纳一定比例的公证费和3%的契税。进行买卖交易转让，除登记费、印花税等正常的过户费用外，只要交1%的契税，在这种情况下，通过买卖交易转让房屋还要比赠与来得划算。
如房屋为已满5年的普通住房，面积小于140平方米，且为唯一住房，则以买卖方式操作手续便捷，费用较低，且买方日后出售房屋成本低，建议以买卖手续操作。如不满足以上条件，则根据上表具体核算，综合考虑对比，来选择过户方式。