摘要：随着经济的不断发展，房地产在我市的经济比重越来越重，房地产业越来越受到人们的关注。这个发展过程中，虽然改善了人们的居住环境，提升了居住品质，但是随着房价的上涨，法律条文的滞后，规划管理和市场管理中出现的弊端日益显现，造成一系列的社会矛盾。本文通过列举城市规划管理在实施的过程中存在的一些问题，并展开分析探讨，结合自身工作，谈谈对房地产后续规划管理中的主要矛盾，并且提出相应的解决方式。只有不断完善相关法律条文，加强规划管理，才能保证房地产市场健康有序的发展。

关键词：规划管理;房地产;批后管理

近十年来，房地产开发如火如荼，打破了本地开发企业垄断的模式，市场上再也不是以前常见的本地房企，外来企业如万科、中梁、龙湖等大的开发公司也深耕宜兴。规划方案审批后的管理难度也随之增加，根据历年来的12345投诉及市长信箱等内容，笔者整理相关问题如下：

一、存在主要问题

1. 阳台是否赠送

在购房过程中，虽然标注的是入户花园，赠送阳台或是设备平台，但是购房者仍需注意，所有的赠送面积在相关部门都是不认可的，随着规范的更新删减，以前习以为常的阳台、入户花园及设备平台等赠送面积很有可能不再赠送，购房者最初拿到的只是标准图册，具体房屋的销售面积得以购房合同中的实测面积为准，千万不要看着宣传手册上标注了入户花园，就认为是免费赠送，后期拿了房忽然才发现其实纳入了销售面积，最后都是自己真金白银花钱买的。

2. 露台的使用

如果在自家套型内的露台是可以有使用权的，但是如果要封闭，则会引来物业及城管的管控。其实露台虽然不计入销售面积，作为开发公司的一个卖点，但是实际使用来看，并不适合江南地区，长时间的日晒雨淋导致露台漏水问题严重，假如冒着城管处罚的风险违章搭建起来了，其实也是个玻璃房，冬冷夏热，除了晾晒点衣服和储藏，无其他实际用途，最后成了鸡肋。

3. 庭院问题

购买一楼的住户总是希望有个大庭院，但是就宜兴新建城区住宅来看，除了规划部门审批庭院，没有一家楼盘的庭院是一楼业主私自享有的，一般都是公共绿化，所有权归全体小区业主。没有产权标注的就肯定不是你私人财产，虽然你可能享受使用权，但其实是代为管理，如果大面积破坏绿植，强行硬质铺装的话还是会受到相关部门的处罚。庭院大小之争也造成许多邻里矛盾，由于院子没有产权，在分割上面开发公司随意性较大，造成后期无法求证。

4. 地下车库问题

很多开发公司都会打着赠送地下车库的幌子，同理您的合同中没有直接表明产权私人所有的话，开发公司分配的地下车库也很有可能是全体业主所有的，你拥有的最多仅是使用权。很多开发公司前期报审方案中为大停车场，但是后期验收后私自隔成小间公开搭配销售。这种行为首先是违法的，其次从设计角度来讲，后期隔成小間的地下车库不能满足消防规范，也没有相应的消防措施，万一车库中发生火灾等突发事件，保险公司是不会赔偿相应的损失，反倒车库使用者需要承担公众利益损失的责任。同理相关投诉较多的还有机动车车位大小，根据最新的《关于引发无锡市住宅品质提升设计指引（试行）的通知》中，明确住宅小区内不得设置机械停车，且小型机动车车位大小不宜小于2.5米x5.3米。此条文可以防止开发公司再用微小车位来凑数，而且现如今随着家庭生活水平的提高，家家户户对USV大型车的追求也高了，普通车辆的大小已经不能完全满足需求。

5. 会所问题

购房者第一次接触的肯定是开发公司高大上的售楼处，里面可能会有私人会所、餐饮或是健身房游泳池等。销售一般会忽悠说是业主使用。但是交房后，这些会所都消失了。购房者大呼上当，却又投诉无门。这里明确一点，就宜兴城区而言，小区业主所有的公共设施仅只有物业用房，这在物管部门会有相应的备案，小区业主凭身份证可以前去查询相关信息，物业用房的相关收益也归业主所有。购房者前期看到的高大上的会所只是产权为开发公司的商业用房而已，等待楼盘销售清空，售楼处也将完成任务，退出业主视线，又变回本来的样貌以商业楼的式样出售给他人。这个时候业主才发现高大上的游泳池可能就没有了，健身会所不见了，上前询问发现人去楼空，换成了普通购买业主，相关服务也不会再有。

6. 飘窗问题

飘窗在《建筑工程建筑面积计算规范GB/T50355-2013》中定义：飘窗为突出建筑物外墙面的窗户。地方规定中窗台大于0.45米且净高在2.10米以上的飘窗不计算容积率。故许多开发公司打出了飘窗赠送的旗号，实际飘窗在房产实测中是不计算面积的，这也只是开发公司一个噱头而已。甚至，开发公司在实际施工中建设假飘窗满足购房者的需求，大于0.45米的窗台用砖墙砌筑，后期住户可以改造利用窗台空间，虽然面积较小，但在高房价的利诱下也满足了住户的需求。更有甚者，飘窗下都是承重的钢筋混凝土结构，被恶意敲掉，这将对房屋结构造成安全隐患，对住户自身也不负责任。

7. 大区效果图

售楼处总会有一张大型的区位图，有些开发公司为了突出项目核心位置及周边状况，忽律其真实距离。图上标注了商业圈似乎就在附近，其实相差甚远。市场监督部门会对此进行严打，但是销售部门仍旧喜欢打马虎眼。譬如夸大主要商业圈辐射范围，将大型超市、学校或则商业中心等实际距离缩小展示，误导购房者，实际建成后业主现场查看才发现，相距甚远，此时投诉已经来不及了。

二、规划管理工作的对策思考

随着房地产的兴起，行内竞争的激烈，开发企业为了保障高效率吸引购房者，保证销售业绩，对外虚假宣传，夸大宣传，导致购房者很容易被广告忽悠。“买100平方送20平方”“买房送飘窗送阳台送露台”“空中花园唾手可得”此类的宣传标语很容易造成冲动消费，利用合理的计算规则的不同，开发公司想方设法的合理合法“偷面积”。“偷面积”便是开房公司、政府审批部门和购房者的三方博弈，从各自利益出发，此类矛盾日益突出，带来的法律纠纷及安全隐患事件逐年上升，每年都会出现的群访事件激化了三方矛盾，对社会造成恶劣的影响。解决相关问题意见如下：