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摘 要：作为社会经济的支柱型产业，房地产业与其他领域具有较大的关联度。房地产行业普遍存在较高的资产负债率，资金来源渠道比较单一，主要来源于银行贷款资金。近些年来，出于投资盈利目的的购房量增加，导致房屋住宅价格上涨，非理性扩张问题凸显，资金链脆弱。现阶段，房地产行业的产能过剩和库存积压问题越来越严重，在经济新常态下，探究合理结构以实现公司绩效最大化。
关键词：房地产上市公司；资本结构；公司绩效
自2003年我国正式提出房地产行业在国家经济中占支柱性地位，房地产行业迅速发展。据有关数据显示，2011年至2017年我国房产类上市公司负债占资产比重的均值已达76.26%，一半以上的资本源于银行信贷，筹资来源窄。随着经济的发展和生活水平的提高，人们对住房的需求增大，资本结构偏离较大。当前，我国房地产行业正处于变革的关键时期，在中央“去产能、去库存”的政策背景下，房地產开发企业的资本结构会受到很大影响，进而影响公司绩效。因此，探究房产类上市公司中资本构成与经营成果的联系，有利于寻求合理化的资本结构，增强公司绩效，推动经济稳健发展。
1.资本结构与公司绩效的概念
1.1资本结构
资本结构是指，在构成企业资金的各个部分中，根据不同来源，比较各组成部分占总额的比重以及各组成部分内部的比中，大体分为股权和债务资本。
股权结构是指，组成企业股权资本的各部分占总数比例的构成关系，主要显示在股权集中度和股权性质。
债务结构是指，组成企业债务资本的各个部分，各部分占总债务的比重构成关系，主要体现在负债水平、债务期限和债务类型。
1.2公司绩效
公司绩效，是指企业在营运活动过程中获得的成绩和效益。公司绩效有多种表现形式，在会计角度包含对特定时期的企业盈利、现金、偿债、营运和发展能力的评估，在宏观角度包括企业的经济绩效和社会绩效等。公司绩效可以净资产收益率衡量、托宾Q值衡量、经济增加值衡量。
2 我国房地产上市公司资本结构和公司绩效现状
2.1我国房地产行业的现状
自1998年我国开始实行住房体制改革，房产业飞速成长，在经济社会中占据突出位置。现阶段，我国正加快进行经济结构优化升级，房地产行业的平稳向前可以带动第三产业的兴盛，对产业结构优化起到促进作用。但近些年来在房地产业快速发展的过程中，逐渐出现房价续上涨，投机炒房现象日益增多，房地产市场出现泡沫。
2.2房地产上市公司资本结构和公司绩效现状
据调查数据显示2014-2017年，前五大股东控股比例均值基本保持在60%左右，第一大股东控股比例均值大致基本保持在39%，股权集中度较高，同时国有股比例下降，管理层持股比例较低，甚至零。债务比重均值超过60%，且有绝大多数高于均值，同时流动负债率高，资金以负债来源为主，而且短期资金占较大比重，银行借贷额所占比重大，债务水平较高。
2014年，我国房地产市场进入调整期，产能过剩和库存积压的问题凸显，房地产销售进入瓶颈期，经济增加值涨幅快速下跌，经营收入减少，甚至出亏损，公司经营绩效下滑。
3.实证研究
3.1 基本假设
假设1：公司绩效与前五大股东控股比例反向变动。
假设2：公司绩效与国有控股比例反向变动。
假设3：公司绩效与管理层控股比例同向变动。
假设4：公司绩效与债务水平同向变动。
假设5：公司绩效与流动债务比率同向变动。
假设6：公司绩效与银行借款债务比率反向变动。
3.2 样本取值与变量设计
本文以克尔瑞公布的2017年A股房地产类上市公司市值TOP50为调查对象，以2014-2017三年的共200组为样本，查阅公司年报，进行实证分析。
本文以全面摊薄净资产收益率（ROE）反映公司绩效，前五大股东控股比例（CR5）反映股权集中程度，国有股比例（SSP）和管理层持股比例（IPO）作为股权性质的衡量标准，资产负债率（DAR）作为债务水平的衡量标准，流动负债率（CLR）作为债务期限的衡量标准，银行借款负债率（BLR）作为债务类型的衡量标准。由于经营效益的影响因素复杂，本文以规模大小（LNSIZE）为控制变量。
3.3 模型设定
根据上文的假设和变量选取，选择面板数据，而且时间跨度较小，小于个体数量，因此选择固定效应模型来研究，设定如下：
ROEit=α1+β11CR5+β12LNSIZE+ε1 （模型1）
ROEit=α2+β21SSP+β22LNSIZE+ε2 （模型2）
ROEit=α3+β31IPO+β32LNSIZE+ε3 （模型3）
ROEit=α4+β41DAR+β42LNSIZE+ε4 （模型4）
ROEit=α5+β51CLR+β52LNSIZE+ε5 （模型5）
ROEit=α6+β61BLR+β62LNSIZE+ε6 （模型6）
3.4 实证分析
由模型1-3，以ROE为因变量，分别以 CR5、SSP和IPO为自变量，运用EViews进行回归。在给定置信水平下，通过显著性检验，前五大股东控股比例、国有控股比例与管理层控股比例分别对经营效益有明显的影响。CR5对ROE的参数为-0.0435，说明CR5对ROE的关系表现为反方向变化，假设1成立。 SSP对ROE的参数为-0.0002，说明SSP对ROE的关系表现为反方向变动，假设2成立。IPO对ROE的参数为0.0035，说明IPO对ROE的关系表现为同方向变动，假设3成立。
由模型4-6，以ROE为因变量， DAR、CLR、BLR为自变量，运用EViews分析。在给定置信水平下，通过显著性检验，说明负债比率、流动负债比率、银行借款比率对经营效益有明显的影响。DAR对ROE的参数为0.0911，说明DAR与ROE同方向变化，假设4成立。CLR对ROE的参数为0.1252，说明CLR对ROE的影响表现为同方向变动，假设5成立。BLR对ROE的参数为-0.0746，BLR对ROE的变化呈反向变动，假设6成立。 3.5 我国房地产上市公司资本结构与公司绩效的关系
在样本中前五大股东控股比重均值达到60%，过高的控股比重不利于经营效益的发展。由于改革的特殊性，企业中的国有股份比重基本保持不变，而且均值达40%，国有控股比重较大不利于经营效益的提高。另外，管理层拥有股票数较低，均值僅为2.7%，甚至为零，不利于发展。
我国房产类上市公司的负债比率总体基本维持不变，比重较高，均值已达70%，较高的债务水平会对公司经营效益产生有利的积极影响。同时借贷以短期为主，占比均值为68%，，一半以上的公司高于均值，有的甚至高达90%，短期借贷有正面效应。银行借款比率较高，均值达40%，大多数公司的银行借款占一半以上，资金来源单一，易受银行信贷规模的制约。
4对我国房地产公司发展的政策建议
4.1 降低股权集中度，完善股权制约机制
调整股票分布的结构，降低股权集中程度，实行市场化管理，同时完善权利制衡机制，健全公司股票期权治理结构，实现多元化，合理发行股票，防止大股东的不合理决策干预运营。
4.2 适度控制国有控股比例，鼓励管理层持股
控制国有股比例，发挥市场的主导地位，减少国家政府政策对公司的干预，，鼓励管理层持股，建立健全股权奖励制度，更加关注经营治理，提高现代化水平。
4.3 调整债务水平，实现融资结构多样化
选择多样的来源方式，拓宽融资渠道，同时国家应允许商业银行直接持有房地产上市公司的股份，降低公司的资产负债率，合理选择债务类型，控制银行贷款，发挥公司内部的作用，提高绩效。
参考文献
[1] 陈奋.中国房地产企业资本结构对经营绩效影响的实证研究[J].现代商业，2012（13）：51-69.
[2] 方俊武.资本结构与公司绩效的关系[J].金融经济，2015（14）：132-134.
[3] 赖凯.房地产上市公司资本结构对企业绩效影响的实证分析[J].商，2016（35）：30.
作者简介
贾高然（1993-），女，山西太原人，山西财经大学2017（数量经济学）学术硕士研究生，研究方向：金融计量。
（作者单位：山西财经大学统计学院）
关键词：房地产上市公司；资本结构；公司绩效
自2003年我国正式提出房地产行业在国家经济中占支柱性地位，房地产行业迅速发展。据有关数据显示，2011年至2017年我国房产类上市公司负债占资产比重的均值已达76.26%，一半以上的资本源于银行信贷，筹资来源窄。随着经济的发展和生活水平的提高，人们对住房的需求增大，资本结构偏离较大。当前，我国房地产行业正处于变革的关键时期，在中央“去产能、去库存”的政策背景下，房地產开发企业的资本结构会受到很大影响，进而影响公司绩效。因此，探究房产类上市公司中资本构成与经营成果的联系，有利于寻求合理化的资本结构，增强公司绩效，推动经济稳健发展。
1.资本结构与公司绩效的概念
1.1资本结构
资本结构是指，在构成企业资金的各个部分中，根据不同来源，比较各组成部分占总额的比重以及各组成部分内部的比中，大体分为股权和债务资本。
股权结构是指，组成企业股权资本的各部分占总数比例的构成关系，主要显示在股权集中度和股权性质。
债务结构是指，组成企业债务资本的各个部分，各部分占总债务的比重构成关系，主要体现在负债水平、债务期限和债务类型。
1.2公司绩效
公司绩效，是指企业在营运活动过程中获得的成绩和效益。公司绩效有多种表现形式，在会计角度包含对特定时期的企业盈利、现金、偿债、营运和发展能力的评估，在宏观角度包括企业的经济绩效和社会绩效等。公司绩效可以净资产收益率衡量、托宾Q值衡量、经济增加值衡量。
2 我国房地产上市公司资本结构和公司绩效现状
2.1我国房地产行业的现状
自1998年我国开始实行住房体制改革，房产业飞速成长，在经济社会中占据突出位置。现阶段，我国正加快进行经济结构优化升级，房地产行业的平稳向前可以带动第三产业的兴盛，对产业结构优化起到促进作用。但近些年来在房地产业快速发展的过程中，逐渐出现房价续上涨，投机炒房现象日益增多，房地产市场出现泡沫。
2.2房地产上市公司资本结构和公司绩效现状
据调查数据显示2014-2017年，前五大股东控股比例均值基本保持在60%左右，第一大股东控股比例均值大致基本保持在39%，股权集中度较高，同时国有股比例下降，管理层持股比例较低，甚至零。债务比重均值超过60%，且有绝大多数高于均值，同时流动负债率高，资金以负债来源为主，而且短期资金占较大比重，银行借贷额所占比重大，债务水平较高。
2014年，我国房地产市场进入调整期，产能过剩和库存积压的问题凸显，房地产销售进入瓶颈期，经济增加值涨幅快速下跌，经营收入减少，甚至出亏损，公司经营绩效下滑。
3.实证研究
3.1 基本假设
假设1：公司绩效与前五大股东控股比例反向变动。
假设2：公司绩效与国有控股比例反向变动。
假设3：公司绩效与管理层控股比例同向变动。
假设4：公司绩效与债务水平同向变动。
假设5：公司绩效与流动债务比率同向变动。
假设6：公司绩效与银行借款债务比率反向变动。
3.2 样本取值与变量设计
本文以克尔瑞公布的2017年A股房地产类上市公司市值TOP50为调查对象，以2014-2017三年的共200组为样本，查阅公司年报，进行实证分析。
本文以全面摊薄净资产收益率（ROE）反映公司绩效，前五大股东控股比例（CR5）反映股权集中程度，国有股比例（SSP）和管理层持股比例（IPO）作为股权性质的衡量标准，资产负债率（DAR）作为债务水平的衡量标准，流动负债率（CLR）作为债务期限的衡量标准，银行借款负债率（BLR）作为债务类型的衡量标准。由于经营效益的影响因素复杂，本文以规模大小（LNSIZE）为控制变量。
3.3 模型设定
根据上文的假设和变量选取，选择面板数据，而且时间跨度较小，小于个体数量，因此选择固定效应模型来研究，设定如下：
ROEit=α1+β11CR5+β12LNSIZE+ε1 （模型1）
ROEit=α2+β21SSP+β22LNSIZE+ε2 （模型2）
ROEit=α3+β31IPO+β32LNSIZE+ε3 （模型3）
ROEit=α4+β41DAR+β42LNSIZE+ε4 （模型4）
ROEit=α5+β51CLR+β52LNSIZE+ε5 （模型5）
ROEit=α6+β61BLR+β62LNSIZE+ε6 （模型6）
3.4 实证分析
由模型1-3，以ROE为因变量，分别以 CR5、SSP和IPO为自变量，运用EViews进行回归。在给定置信水平下，通过显著性检验，前五大股东控股比例、国有控股比例与管理层控股比例分别对经营效益有明显的影响。CR5对ROE的参数为-0.0435，说明CR5对ROE的关系表现为反方向变化，假设1成立。 SSP对ROE的参数为-0.0002，说明SSP对ROE的关系表现为反方向变动，假设2成立。IPO对ROE的参数为0.0035，说明IPO对ROE的关系表现为同方向变动，假设3成立。
由模型4-6，以ROE为因变量， DAR、CLR、BLR为自变量，运用EViews分析。在给定置信水平下，通过显著性检验，说明负债比率、流动负债比率、银行借款比率对经营效益有明显的影响。DAR对ROE的参数为0.0911，说明DAR与ROE同方向变化，假设4成立。CLR对ROE的参数为0.1252，说明CLR对ROE的影响表现为同方向变动，假设5成立。BLR对ROE的参数为-0.0746，BLR对ROE的变化呈反向变动，假设6成立。 3.5 我国房地产上市公司资本结构与公司绩效的关系
在样本中前五大股东控股比重均值达到60%，过高的控股比重不利于经营效益的发展。由于改革的特殊性，企业中的国有股份比重基本保持不变，而且均值达40%，国有控股比重较大不利于经营效益的提高。另外，管理层拥有股票数较低，均值僅为2.7%，甚至为零，不利于发展。
我国房产类上市公司的负债比率总体基本维持不变，比重较高，均值已达70%，较高的债务水平会对公司经营效益产生有利的积极影响。同时借贷以短期为主，占比均值为68%，，一半以上的公司高于均值，有的甚至高达90%，短期借贷有正面效应。银行借款比率较高，均值达40%，大多数公司的银行借款占一半以上，资金来源单一，易受银行信贷规模的制约。
4对我国房地产公司发展的政策建议
4.1 降低股权集中度，完善股权制约机制
调整股票分布的结构，降低股权集中程度，实行市场化管理，同时完善权利制衡机制，健全公司股票期权治理结构，实现多元化，合理发行股票，防止大股东的不合理决策干预运营。
4.2 适度控制国有控股比例，鼓励管理层持股
控制国有股比例，发挥市场的主导地位，减少国家政府政策对公司的干预，，鼓励管理层持股，建立健全股权奖励制度，更加关注经营治理，提高现代化水平。
4.3 调整债务水平，实现融资结构多样化
选择多样的来源方式，拓宽融资渠道，同时国家应允许商业银行直接持有房地产上市公司的股份，降低公司的资产负债率，合理选择债务类型，控制银行贷款，发挥公司内部的作用，提高绩效。
参考文献
[1] 陈奋.中国房地产企业资本结构对经营绩效影响的实证研究[J].现代商业，2012（13）：51-69.
[2] 方俊武.资本结构与公司绩效的关系[J].金融经济，2015（14）：132-134.
[3] 赖凯.房地产上市公司资本结构对企业绩效影响的实证分析[J].商，2016（35）：30.
作者简介
贾高然（1993-），女，山西太原人，山西财经大学2017（数量经济学）学术硕士研究生，研究方向：金融计量。
（作者单位：山西财经大学统计学院）