摘要：众所周知房地产对当地居民生活有着重要影响，了解增长因素并对未来趋势进行合理性分析尤为重要。青岛作为我国著名的旅游城市，国家特大城市，随着上合峰会的成功召开，青岛的知名度更会大幅度提升，势必会影响当地房地产价格。本文以青岛市近两年房地产价格为研究对象进行分析，对政府调控和实施相应政策具有一定的参考价值。
　　关键词：房地产；价格；因素；研究；青岛市
　　一、青岛市概况
　　青岛市是山东省经济中心，国家沿海重要中心城市，是2008年北京奥运会帆船比赛和2018年上合组织青岛峰会的重要举办城市。青岛，有着丰富的旅游资源，以美丽的海滨和典雅的外国建筑闻名全国，有着“东方瑞士”和“万国建筑博览会”的美誉。此外，青岛市大型企业众多，人口达到将近一千多万，国内生产总值破万亿，是国家级特大城市。
　　二、青岛市房地产市场发展现状
　　近年来，青岛市经济发展迅速，旅游资源丰富，环境优美，因此吸引了大量人才，一定程度上促进了当地房地产市场的繁荣。最近两年青岛市房价增长较快，其中市南区平均房价最高在4.5万每平米，城阳区平均房价最低在13万每平米，增长最为迅速的是西海岸新区。整体来看，最近两年青岛市房地产价格增长迅速，这与当地许多因素都休戚相关，了解并分析这些影响因素对于当地房地产市场合理健康地发展具有一定的实际意义。
　　三、青岛市房地产价格影响因素分析
　　1.旅游资源
　　青岛市有着丰富的旅游资源，每年吸引着大量的中外游客，其中最为著名的旅游景点主要有：栈桥、八大关、五四广场、崂山、金沙滩等等。青岛市温度适宜，夏季平均气温不超过30度。自古以来青岛就是闻名全国的旅游城市，2018年上合峰会在青岛召开，又一次提高了青岛的知名度。由于丰富的旅游资源、得天独厚的气候，青岛每年吸引着大量房产商投资，许多游客选择在青岛落户，因此在一定程度上推动了青岛市的房价。
　　2.轨道交通
　　青岛市较为出名的两条交通轨道主要有两个：胶州湾跨海大桥和胶州湾海底隧道。其中胶州湾跨海大桥把青岛东、西两个主要城区连接起来，建成后给省内济南到青岛两个城市间的交通带来了密切的便捷联系。以往西海岸新区和青岛市区人民往来都是靠海渡，胶州湾海底隧道将青岛主城区与西海岸新区紧密连接起来，方便了两边人民的生活。此外最近两年，青岛大规模建设地铁，地铁线路覆盖所有城区，减小了地面交通压力。将在2019年建成的青岛胶州国际机场成功列入国家规划，意味着青岛新机场由此具备打造“国内一流、世界先进的区域枢纽机场”的现实条件。近年来由于青岛轨道交通的不断发展，对青岛市房地产价格有一定的影响。
　　3.经济贸易
　　2008年随着北京奥运会在青岛成功举办，且由于青岛靠近韩国临近日本，地理位置独特，因此越来越多的外国人到青岛投资，到青岛安家落户，导致青岛房价在一定程度上有所上涨。此外青岛市是重要的港口城市，对外贸易城市，近两年每年出口额达到5000多亿元。近五年，青岛国内生产总值连续跨越千亿级台阶，终破万亿大关。青岛市高速的经济增长吸引着许多人才來到青岛安家落户，带动了当地房地产价格的增长。
　　4.其它因素
　　青岛市房地产价格除了受到以上因素影响外，还受到当地政策影响。例如在2018年3月青岛市颁布限购令，在一定程度上能够影响房地产价格。此外当地毕业生数量以及高校数量对房地产价格也有一定影响，近年来青岛市大量引进驻青高校，如山东大学青岛校区、西安交通大学青岛研究院、北京大学青岛研究分院等等，随着更多的高校入驻青岛，青岛毕业生的数量将会显著增多，随着一部分毕业生留青工作，势必会推动当地房地产价格。除了上面两个影响因素外，房地产价格还受户型以及周边基础设施建设的影响。
　　四、结语
　　综上所述，青岛市房地产影响因素较多，2018年上合峰会在青岛召开，一张靓丽的城市明信片展示在全国人名面前，随着青岛附属设施的不断完善，青岛市的房地产价格还会在一定时间内保持向上的增长趋势，此外国民经济水平的不断提高，市民生活水平的提升，也会拉动当地房地产价格。