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上海道契，是近代上海开埠后外国商人来上海租地而产生，它作为拥有租地的产权凭证，曾经存在了一个世纪之久。新中国建立后，道契随着国家对土地所有权的全部收回而失去其产权凭证的价值。从那以后，时光的流逝使道契淡出了人们的记忆，一般民众更不知其底里。在社会生活中已消亡了半个多世纪之久的道契，究竟还有什么价值？笔者根据有关资料，将道契及道契制度的来龙去脉作一介绍，以便人们了解一纸道契所包含的丰富内涵。
上海开埠和道契的产生
1843年11月17日上海正式对外开埠后，外国商人、传教士等纷至沓来。外国人来到上海，首先碰到的问题是在何处居住和怎样租地的问题。围绕这些问题，首任英国领事巴富尔同上海道台宫慕久进行了充满曲折的谈判。巴富尔最初设想在上海购买一大片地皮，然后转售给英商，但此设想被道台所拒绝。道台强调，须由各外商直接向土地业主洽商租地。经过一年多时间的谈判，双方终于商定将上海老城厢之北，靠近黄浦江边面积达800多亩的一块区域作为外商居留地，即在此区域内外商可以自由租地。双方商定的内容在1845年10月29日由道台以告示的形式公布，这就是第一次《土地章程》，又称《租地章程》，因为章程在划定允许外商租地范围时规定了外商租地的原则，以及租地外商的权利和义务等。
在这同时，外商实际的租地已经发生。一些捷足先登的外商，在他们认为最好的地段——黄浦江边下手，因为这里濒临黄浦江，进出黄浦江的船只可以就近装卸货物，对于从事进出口贸易的洋行来说，无疑是最方便的地段。更何况黄浦江水面开阔，空气清新，景色宜人，在这里落户，别有一番风味。于是英商宝顺洋行的大班颠地·兰士禄，率先在1844年5、6月间租下了今中山东一路15号近14亩一块地块。紧接着英商怡和洋行、和记、仁记洋行等也纷纷在黄浦江畔租下地块。然此时外商租地由于没有统一的规定，情况十分混乱。一是租地价格不一，同样是黄浦江边的地块，价格上落差很大。当然这里有外商谈判技巧、中国土地业主心中的期望值等因素所致。二是租地所立契约十分简陋，缺乏官方验证。三是中国业主所持土地原始契证混乱，形态不一，特别是原始契证田单与土地实际情况不相吻合，或单大田少，或一单多主，这种土地契证与土地名实不符的情况造成不少租赁纠葛。例如颠地·兰士禄洋行与和记洋行，同样在外滩租地，两块地块相距不远，前者租地的押租每亩高达99000余文铜钱，年租为每亩3000余文，而后者押租为每亩7000文，年租也7000文，租金差别很大。为此在1845年年底，上海道台宫慕久同英国领事巴富尔开始就外商租地契证制式、契文内容、发契手续等问题进行协商，至1847年9、10月间才达成协议。这一年12月31日，继任上海道台咸龄按照双方议定的租地契证制式及申请、颁发等细则，开始正式签发外商租地契证。按照这些细则规定，外商租地须先同华人土地业主商定租地价格，然后订立出租契约，经当地地保作证，附带详细记载租地四至情况的地形图及土地原始凭证田单等，与租地契约一并由租地外商呈送所属领事馆，领事馆按照规定格式用英文填写统一的租地契证一式三份，分别标明上、中、下契，加盖领馆印章后送道台衙门审核。道台遂派员会同领馆测量员对拟租土地进行丈量，并审核所附田单等，查明无误，方在租地契证上加盖道台官印，将一份中契留存归档，其余二份送还领事馆。领事馆又留存一份上契归档，将下契交给租地外商。由此完成整个租地手续，加盖了道台官印的租地契证便成为外商租地的合法凭证。
对于这新的外商租地契证，英国领事馆称之为“Title Deed”，在中国人来说，因这一租地契证只有经过道台盖印方为有效，习惯上称之为“道契”。从此，道契随着租界范围的扩大和来沪外商租地的增多而大批签发。
道契转让的增值效应与房地产市场的形成
上海在开埠前已经是东南沿海地区一贸易重镇，县城东门内外一带各路商行林立，南北商品交易很繁荣。与此相对应，各路行商在此集居逐渐增多，一些行会和同乡组织为置办会馆公所，在城内购地，土地买卖开始出现。尽管如此，封建主义的土地制度仍占主导地位，虽然出现了土地买卖，也只是在较小的范围进行，并且多是单向的，并没有出现多向的土地交易。然上海开埠后外商在租界租地后不久，即出现了租地转让的情况。如英商李百里洋行大班托马斯·李百里，在1845年5月租地4.813亩，一个月后就将其中的0.86亩土地转手租给了英商裕记洋行。英商融和洋行大班为次，1845年10月租地18亩多11月就将一半土地转手转让给英商裕盛洋行。在1844—1845年外商最早租赁的20块土地中，至1853年前，已有15块土地被转让，这15块被转让的地块，短短8年时间里，最多的被转让了35次，可见租地转手交易之频繁。
由于外商向华人租地是单向的永租，租地转让实质上等于土地买卖，只不过在道契正式签发前，这种转让还没有法定的土地契证作保证。1847年道契正式签发后，转让的租地有了法定的土地契证——道契为凭证。1853年小刀会起义后引起租界态势变化，英美法三国领事发起修改并公布了新的《土地章程》，章程中有条款对外商租地转让手续作了明确规定：“凡转租，限三日内报明添注，如过期未注，即不为过契矣。”这一规定既表明官方当局介入了租地转让的程序，同时也表明租地转让得到了官方的承认。
道契的产生虽然渗透了西方列强的特权，但其申领签发的相关制度包含了资本主义土地产权管理的理念，使道契具有明晰的产权，能够自由转让的土地产权，为上海土地市场的形成创造了前提。
上海开埠初期，外商在沪贸易有很大的不确定性，因此租地人变化较大，这期间租地转让产生的增值也不很明显。1853年小刀会起义发生后，大批华人涌进租界避难，租界内人满为患，土地和房屋需求量猛增，此时，租地转让产生的增值空间猛升，一批外商遂开始专做房地产投资，上海房地产市场由此开始形成。
我们从几个不同时期土地价格的变化，可知租地转让所带来的巨大利润。
1848年，第一跑马厅的股东们在今南京东路、宁波路、河南路之间租地81.744亩，当时平均每亩租地所付租金即地价为83仟文，1854年，跑马总会股东将这些土地分成10块转让他人，转让价最高每亩543仟文，最低每亩171仟文，比1848年时上涨了2至6倍。1855年跑马总会又取得154号英册道契，租地171.476亩，当时全部地价约合9700银两，至1863年分几次将这地块转让，共得价款100036银两，获利10倍以上。
租界内居住人口密度的增加和商业的繁荣，刺激着租界中心区域的土地急剧升值。如号称黄金地段的南京路外滩，1869年时每亩地价为6000两，1933年上涨到每亩36万两。外滩附近地段汉口路江西路工部局所在地，1880年时每亩估价为3750两，1911年估价为每亩5万两，1914年飚升到10万两，1933年则达16万两。
随着土地价格的不断攀升，作为拥有土地的法定凭证——道契也越来越值钱。道契作为有价抵押品日益受到中外银行的青睐，甚至成为上海金融市场信誉最高、流通性最强的信用工具，由此吸引了一批有资力的华人委托外商办理道契，产生了租户由外商挂名，实际土地属于华人的“洋商挂号道契”。当时在上海的汇丰、花旗、东方汇理等外商银行都乐意接受房地产商的抵押贷款，像汇丰银行放给业广地产公司的抵押借款，1935年时就达900万银元。据当时日本东亚研究所调查，1936年左右，上海外国房地产商抵押在14家外商银行的房地产值达12128万元，业广、哈同等八家英商房地产公司向银行的抵押借款，占资产额的89.7％。由于道契隐含的增值效应，史密斯、沙逊、哈同等一批外国房地产商都千方百计地扩大租地，拥有大片土地，利用租界土地不断增值的趋势和道契转让的运作，获取巨额利润。而荣宗敬等一批有远见的华商实业家，也通过将道契向银行作抵押得到大笔贷款，扩大企业经营规模，取得事业的兴旺。
在旧中国有着“面粉大王”和“棉纱大王”之称的荣氏企业集团创办者荣宗敬、荣德生兄弟，当年办厂，人称“一个铜板三个用”，就是先用地契作抵押到银行贷款，再用从银行得到的贷款向外国在华洋行订购机器设备，签订合同时先付20％的订金，余款分20年还清。由于机器从国外运来要很长一段时间，荣氏兄弟就又用机器订单再向银行抵押，用得到的贷款建设厂房。等到厂房建好了，机器运来了，荣氏兄弟再用厂房作抵押向银行借款，用作生产资金。这是典型的“借鸡生蛋”的经营方式。申新七厂就是荣氏兄弟在1929年通过“借鸡生蛋”的方式从英国人手里并购来的。申新七厂的前身原名东方厂，是一家老牌纱厂，1896年由德国商人在香港建立，第一次世界大战后由英国安利洋行接手经营，厂址由香港迁至上海。后因经营不善，连年亏损，安利洋行欲以175万银两出售。荣氏兄弟抓住机会，以170多万银两买下，按照申新企业的序号将它改名为申新七厂。荣氏兄弟购买东方厂后，即把所有厂产（包括其大片地产的道契）作抵押向汇丰银行贷款，把贷款作为运营资金投入生产，再用运营所得偿还银行贷款。用荣宗敬自己的话来说，就是用英国人的钱买英国人的厂子，用厂子的盈利还英国人的贷款。在20世纪30年代，当申新系统有9个工厂时，整个荣氏企业对外负债总额已达5000万元以上，大部分工厂的资产，包括土地，都已抵押殆尽。荣氏兄弟就靠这种方式，迅速扩展了申新企业集团的规模。
道契管理权的丧失和收回
上海开埠后，道台宫慕久在同英国领事巴富尔协商英商租地问题过程中，虽然拒绝了英国领事欲统一购买土地然后向各英商转售的要求，也坚守了只准外商租地不准购地的原则，但在不平等条约给予外商特权的背景下，最后商定的《土地章程》给予了外商以片面的租地优惠待遇，这就是《章程》所明确规定的“只准商人禀报不租，退还押租。不准原主任意退租，更不准再加议加添租价”的租地原则。不准原土地业主任意退租，这就决定了这种外商租地在实质上带有永租性质。所以学界基本上认定道契所反映的外商租赁土地的制度是一种永租制，这种永租制反映了不平等条约体制下通商口岸外商对华人业主租地的不平等地位。
1847年道契制度正式推行后，鉴于租地转让的频繁出现，1847年《土地章程》规定租地转让必须在三日内办理申报添注手续，如过期不办，转让便不能成立。1854年《土地章程》规定的申报和添注手续，分别经过经办领事馆和道台，所以对于外商租地的转让，领事馆和道台都是必须经过的环节。这意味着如同道契的签发一样，当时道台对于外商租地的转让，还拥有管理权。1869年后情况发生了重大变化。这一年英美等外国领事擅自修改《土地章程》，删除了原来土地转让须经批注的条文。这一修改与实际情况的变化有关，因为在实际操作中，接受外商转让租地的申报后，领事馆一改以往的做法，都不把租地转让的道契送交道台批注，而是直接由领事馆批注盖印，仅将转让结果通告道台。租地转让签批程序的这一变化，意味着中国政府对租地转让管理权的丧失。
1900年开始，情况又有了进一步变化，道契签发过程中租地四至情况勘量后的绘图事务，由工部局新建立的清丈处负责承担。工部局参与承担租地四至的勘量和绘图，目的为了掌握外商租地的详细资料，以便顺利进行工部局地税的征收。然负责租地测绘事务主体的转移，也从另一个侧面反映了中国政府对租地管理权的丧失。
1930年，随着全国范围内租界收回运动的兴起，一场旨在收回外商租地管理权的变革也拉开了序幕。
20世纪20年代末，在全国民众强烈要求收回外国租界呼声的促动下，1927年1月和3月，汉口和九江的英租界率先被中国人收回。1929年9月，厦门鼓浪屿公共租界的管理机构也加入了华人，改变了以往由洋人独霸的局面。同年11月，镇江英租界也正式被收回。上海租界的华人纳税人会也致电国民政府外交部，支持外交部将收回租界列入议事日程。在此之际，民众中也有人对上海租界道契制度进行抨击。1930年初，有市民向上海市政府呈文，要求“取缔租界道契，以尊主权”，认为租界当局大肆进行越界筑路，扩展租界，以及外人种种侵权行为发生，其祸根都在道契，为此呼吁政府“取消道契，为收回租界重要之一点”，“当务之急，未有大于此者”。正是在这样的背景下，1930年4月2日和3日，上海的两大中西媒体《申报》和《字林西报》分别刊登上海特别市土地局的一份布告，宣布从1930年起，所有各国侨民向华人租用土地，应领用土地局颁发的永租地契，限自立契之日起在两个月内转换道契，过期无效。所有在1930年以前发生的租地契，尚未转换道契者，统限在4个月内转换道契，过期作废。不能在4个月内转换道契者，必须有充分理由，呈经该管总领事具函证明，方准转换。上海土地局的这一布告，其目的是要将所有外侨租地的管理权统统收回。
对于土地局这一举措，上海的外侨社会作出了不同的反应。外国驻沪领事团由领袖领事美国驻沪领事克宁翰出面，致函土地局长朱炎，表示领事团不能接受土地局的这一变革，因为它违背了《土地章程》中的有关规定。土地局长朱炎为此复函克宁翰，明确表示：“永租契是中国当局授予租地人产权的证书，在租给他的土地已转让给他人后，永租契应该进行更换，今后再不能以中国当局和外国当局的官员在永租契上签注的方式来证明产权的转让。”公共租界管理机构工部局对土地局的布告反应特别强烈。工部局的工务处长认为，土地局的这一措施，暗藏的动机是想伤害租界现有的地位，“如果土地局的这种企图得到认可的话，我想这在很多的地区简直会造成恐慌，而且在一段时间内会使公共租界和法租界的财政体系发生严重的混乱”，担心租界当局的地税征收可能会受到影响。为此工部局在给领袖领事的信函中直言不讳地说：“土地局这一变革的实现，将会对工部局在公共租界的行政管理和地位造成致命的影响。”
为了全面贯彻收回租地管理权的政策，1930年12月，上海市土地局通知工部局：租地契的附图将由土地局负责制作，不再由工部局负责制作。很久以来，道契所附租地四至图都由工部局工务处所属的清丈处负责绘制，如今要交出这份权力，工部局当然十分反感，这意味着工部局对道契签发过程的参与权将丧失。工部局认为不能这样不明不白地交出这份权力，因此对土地局交来的租地附图拒不盖印，以示对抗。但土地局的决心很大，土地局长朱炎1930年2月24日在市政府所作“土地行政概状”演讲时说：“我们拿中国的地皮来租给外国人，这种出租的名义而且是永租，手续上不问办到什么样的完备，总是一种我们的耻辱。除了不识耻辱的人或者是觉得有些高兴，在我们实在是办一件痛心一件的。所以我们土地局的宗旨是要减少永租契的，到没有永租契的时候，才雪了我们的耻，才安了我们的心。”朱炎的这番话，反映了当时具有民族主义倾向的地方官员在国内大势的影响下欲扫除多年来存在的国耻的态度。
在上海土地局的压力下，再加土地局对于外侨转让租地的政策作了适当的让步，1931年时驻沪外国领事团终于同意接受土地局这一有关土地契证的变革。然此时工部局依然在那里负隅顽抗，使等待工部局清丈处盖印的地契附图一时积压了好几百份。对此英国、美国驻沪领事以及外商在上海的房产业主协会等均表示，工部局一意孤行可能会损害所有各方利益，其结果将更加难堪。于是在1931年7月，工部局董事会作出决定，授权工务处在土地局交来的租地图上盖印。至此，上海土地局推行的这一被外国人称为“新册地制度”的变革，终于取得了第一回合的胜利，中国政府丧失多年的对道契的部分管理权终于被收回。但直至租界结束，以工部局为首，对这一新租地制度的抵制仍时有发生，反映了外国既得利益者为维护道契制度给他们带来的利益，不甘罢休的心态。
新中国建立后，中国人民政治协商会议在《中国人民政治协商会议共同纲领》中宣布全面取消帝国主义在华特权，存在了一百年之久的外国人在中国的租地制度被完全废止，道契也因此失去其法律凭证的效力 ，退出历史舞台。
如今，历经沧桑被保存下来的道契档案成为研究近代上海城市历史发展十分重要的文献，它不仅对上海开埠后土地制度变化、房地产市场的形成和发展等研究极有意义，而且对近代上海中外关系史、社会史、经济史乃至城市史研究，都有着极其重要的价值。总之，上海道契，见证了近代上海城市的发展变化，是探究近代上海诸多历史之谜的宝贵财富。
（作者为上海市档案馆研究员）
上海开埠和道契的产生
1843年11月17日上海正式对外开埠后，外国商人、传教士等纷至沓来。外国人来到上海，首先碰到的问题是在何处居住和怎样租地的问题。围绕这些问题，首任英国领事巴富尔同上海道台宫慕久进行了充满曲折的谈判。巴富尔最初设想在上海购买一大片地皮，然后转售给英商，但此设想被道台所拒绝。道台强调，须由各外商直接向土地业主洽商租地。经过一年多时间的谈判，双方终于商定将上海老城厢之北，靠近黄浦江边面积达800多亩的一块区域作为外商居留地，即在此区域内外商可以自由租地。双方商定的内容在1845年10月29日由道台以告示的形式公布，这就是第一次《土地章程》，又称《租地章程》，因为章程在划定允许外商租地范围时规定了外商租地的原则，以及租地外商的权利和义务等。
在这同时，外商实际的租地已经发生。一些捷足先登的外商，在他们认为最好的地段——黄浦江边下手，因为这里濒临黄浦江，进出黄浦江的船只可以就近装卸货物，对于从事进出口贸易的洋行来说，无疑是最方便的地段。更何况黄浦江水面开阔，空气清新，景色宜人，在这里落户，别有一番风味。于是英商宝顺洋行的大班颠地·兰士禄，率先在1844年5、6月间租下了今中山东一路15号近14亩一块地块。紧接着英商怡和洋行、和记、仁记洋行等也纷纷在黄浦江畔租下地块。然此时外商租地由于没有统一的规定，情况十分混乱。一是租地价格不一，同样是黄浦江边的地块，价格上落差很大。当然这里有外商谈判技巧、中国土地业主心中的期望值等因素所致。二是租地所立契约十分简陋，缺乏官方验证。三是中国业主所持土地原始契证混乱，形态不一，特别是原始契证田单与土地实际情况不相吻合，或单大田少，或一单多主，这种土地契证与土地名实不符的情况造成不少租赁纠葛。例如颠地·兰士禄洋行与和记洋行，同样在外滩租地，两块地块相距不远，前者租地的押租每亩高达99000余文铜钱，年租为每亩3000余文，而后者押租为每亩7000文，年租也7000文，租金差别很大。为此在1845年年底，上海道台宫慕久同英国领事巴富尔开始就外商租地契证制式、契文内容、发契手续等问题进行协商，至1847年9、10月间才达成协议。这一年12月31日，继任上海道台咸龄按照双方议定的租地契证制式及申请、颁发等细则，开始正式签发外商租地契证。按照这些细则规定，外商租地须先同华人土地业主商定租地价格，然后订立出租契约，经当地地保作证，附带详细记载租地四至情况的地形图及土地原始凭证田单等，与租地契约一并由租地外商呈送所属领事馆，领事馆按照规定格式用英文填写统一的租地契证一式三份，分别标明上、中、下契，加盖领馆印章后送道台衙门审核。道台遂派员会同领馆测量员对拟租土地进行丈量，并审核所附田单等，查明无误，方在租地契证上加盖道台官印，将一份中契留存归档，其余二份送还领事馆。领事馆又留存一份上契归档，将下契交给租地外商。由此完成整个租地手续，加盖了道台官印的租地契证便成为外商租地的合法凭证。
对于这新的外商租地契证，英国领事馆称之为“Title Deed”，在中国人来说，因这一租地契证只有经过道台盖印方为有效，习惯上称之为“道契”。从此，道契随着租界范围的扩大和来沪外商租地的增多而大批签发。
道契转让的增值效应与房地产市场的形成
上海在开埠前已经是东南沿海地区一贸易重镇，县城东门内外一带各路商行林立，南北商品交易很繁荣。与此相对应，各路行商在此集居逐渐增多，一些行会和同乡组织为置办会馆公所，在城内购地，土地买卖开始出现。尽管如此，封建主义的土地制度仍占主导地位，虽然出现了土地买卖，也只是在较小的范围进行，并且多是单向的，并没有出现多向的土地交易。然上海开埠后外商在租界租地后不久，即出现了租地转让的情况。如英商李百里洋行大班托马斯·李百里，在1845年5月租地4.813亩，一个月后就将其中的0.86亩土地转手租给了英商裕记洋行。英商融和洋行大班为次，1845年10月租地18亩多11月就将一半土地转手转让给英商裕盛洋行。在1844—1845年外商最早租赁的20块土地中，至1853年前，已有15块土地被转让，这15块被转让的地块，短短8年时间里，最多的被转让了35次，可见租地转手交易之频繁。
由于外商向华人租地是单向的永租，租地转让实质上等于土地买卖，只不过在道契正式签发前，这种转让还没有法定的土地契证作保证。1847年道契正式签发后，转让的租地有了法定的土地契证——道契为凭证。1853年小刀会起义后引起租界态势变化，英美法三国领事发起修改并公布了新的《土地章程》，章程中有条款对外商租地转让手续作了明确规定：“凡转租，限三日内报明添注，如过期未注，即不为过契矣。”这一规定既表明官方当局介入了租地转让的程序，同时也表明租地转让得到了官方的承认。
道契的产生虽然渗透了西方列强的特权，但其申领签发的相关制度包含了资本主义土地产权管理的理念，使道契具有明晰的产权，能够自由转让的土地产权，为上海土地市场的形成创造了前提。
上海开埠初期，外商在沪贸易有很大的不确定性，因此租地人变化较大，这期间租地转让产生的增值也不很明显。1853年小刀会起义发生后，大批华人涌进租界避难，租界内人满为患，土地和房屋需求量猛增，此时，租地转让产生的增值空间猛升，一批外商遂开始专做房地产投资，上海房地产市场由此开始形成。
我们从几个不同时期土地价格的变化，可知租地转让所带来的巨大利润。
1848年，第一跑马厅的股东们在今南京东路、宁波路、河南路之间租地81.744亩，当时平均每亩租地所付租金即地价为83仟文，1854年，跑马总会股东将这些土地分成10块转让他人，转让价最高每亩543仟文，最低每亩171仟文，比1848年时上涨了2至6倍。1855年跑马总会又取得154号英册道契，租地171.476亩，当时全部地价约合9700银两，至1863年分几次将这地块转让，共得价款100036银两，获利10倍以上。
租界内居住人口密度的增加和商业的繁荣，刺激着租界中心区域的土地急剧升值。如号称黄金地段的南京路外滩，1869年时每亩地价为6000两，1933年上涨到每亩36万两。外滩附近地段汉口路江西路工部局所在地，1880年时每亩估价为3750两，1911年估价为每亩5万两，1914年飚升到10万两，1933年则达16万两。
随着土地价格的不断攀升，作为拥有土地的法定凭证——道契也越来越值钱。道契作为有价抵押品日益受到中外银行的青睐，甚至成为上海金融市场信誉最高、流通性最强的信用工具，由此吸引了一批有资力的华人委托外商办理道契，产生了租户由外商挂名，实际土地属于华人的“洋商挂号道契”。当时在上海的汇丰、花旗、东方汇理等外商银行都乐意接受房地产商的抵押贷款，像汇丰银行放给业广地产公司的抵押借款，1935年时就达900万银元。据当时日本东亚研究所调查，1936年左右，上海外国房地产商抵押在14家外商银行的房地产值达12128万元，业广、哈同等八家英商房地产公司向银行的抵押借款，占资产额的89.7％。由于道契隐含的增值效应，史密斯、沙逊、哈同等一批外国房地产商都千方百计地扩大租地，拥有大片土地，利用租界土地不断增值的趋势和道契转让的运作，获取巨额利润。而荣宗敬等一批有远见的华商实业家，也通过将道契向银行作抵押得到大笔贷款，扩大企业经营规模，取得事业的兴旺。
在旧中国有着“面粉大王”和“棉纱大王”之称的荣氏企业集团创办者荣宗敬、荣德生兄弟，当年办厂，人称“一个铜板三个用”，就是先用地契作抵押到银行贷款，再用从银行得到的贷款向外国在华洋行订购机器设备，签订合同时先付20％的订金，余款分20年还清。由于机器从国外运来要很长一段时间，荣氏兄弟就又用机器订单再向银行抵押，用得到的贷款建设厂房。等到厂房建好了，机器运来了，荣氏兄弟再用厂房作抵押向银行借款，用作生产资金。这是典型的“借鸡生蛋”的经营方式。申新七厂就是荣氏兄弟在1929年通过“借鸡生蛋”的方式从英国人手里并购来的。申新七厂的前身原名东方厂，是一家老牌纱厂，1896年由德国商人在香港建立，第一次世界大战后由英国安利洋行接手经营，厂址由香港迁至上海。后因经营不善，连年亏损，安利洋行欲以175万银两出售。荣氏兄弟抓住机会，以170多万银两买下，按照申新企业的序号将它改名为申新七厂。荣氏兄弟购买东方厂后，即把所有厂产（包括其大片地产的道契）作抵押向汇丰银行贷款，把贷款作为运营资金投入生产，再用运营所得偿还银行贷款。用荣宗敬自己的话来说，就是用英国人的钱买英国人的厂子，用厂子的盈利还英国人的贷款。在20世纪30年代，当申新系统有9个工厂时，整个荣氏企业对外负债总额已达5000万元以上，大部分工厂的资产，包括土地，都已抵押殆尽。荣氏兄弟就靠这种方式，迅速扩展了申新企业集团的规模。
道契管理权的丧失和收回
上海开埠后，道台宫慕久在同英国领事巴富尔协商英商租地问题过程中，虽然拒绝了英国领事欲统一购买土地然后向各英商转售的要求，也坚守了只准外商租地不准购地的原则，但在不平等条约给予外商特权的背景下，最后商定的《土地章程》给予了外商以片面的租地优惠待遇，这就是《章程》所明确规定的“只准商人禀报不租，退还押租。不准原主任意退租，更不准再加议加添租价”的租地原则。不准原土地业主任意退租，这就决定了这种外商租地在实质上带有永租性质。所以学界基本上认定道契所反映的外商租赁土地的制度是一种永租制，这种永租制反映了不平等条约体制下通商口岸外商对华人业主租地的不平等地位。
1847年道契制度正式推行后，鉴于租地转让的频繁出现，1847年《土地章程》规定租地转让必须在三日内办理申报添注手续，如过期不办，转让便不能成立。1854年《土地章程》规定的申报和添注手续，分别经过经办领事馆和道台，所以对于外商租地的转让，领事馆和道台都是必须经过的环节。这意味着如同道契的签发一样，当时道台对于外商租地的转让，还拥有管理权。1869年后情况发生了重大变化。这一年英美等外国领事擅自修改《土地章程》，删除了原来土地转让须经批注的条文。这一修改与实际情况的变化有关，因为在实际操作中，接受外商转让租地的申报后，领事馆一改以往的做法，都不把租地转让的道契送交道台批注，而是直接由领事馆批注盖印，仅将转让结果通告道台。租地转让签批程序的这一变化，意味着中国政府对租地转让管理权的丧失。
1900年开始，情况又有了进一步变化，道契签发过程中租地四至情况勘量后的绘图事务，由工部局新建立的清丈处负责承担。工部局参与承担租地四至的勘量和绘图，目的为了掌握外商租地的详细资料，以便顺利进行工部局地税的征收。然负责租地测绘事务主体的转移，也从另一个侧面反映了中国政府对租地管理权的丧失。
1930年，随着全国范围内租界收回运动的兴起，一场旨在收回外商租地管理权的变革也拉开了序幕。
20世纪20年代末，在全国民众强烈要求收回外国租界呼声的促动下，1927年1月和3月，汉口和九江的英租界率先被中国人收回。1929年9月，厦门鼓浪屿公共租界的管理机构也加入了华人，改变了以往由洋人独霸的局面。同年11月，镇江英租界也正式被收回。上海租界的华人纳税人会也致电国民政府外交部，支持外交部将收回租界列入议事日程。在此之际，民众中也有人对上海租界道契制度进行抨击。1930年初，有市民向上海市政府呈文，要求“取缔租界道契，以尊主权”，认为租界当局大肆进行越界筑路，扩展租界，以及外人种种侵权行为发生，其祸根都在道契，为此呼吁政府“取消道契，为收回租界重要之一点”，“当务之急，未有大于此者”。正是在这样的背景下，1930年4月2日和3日，上海的两大中西媒体《申报》和《字林西报》分别刊登上海特别市土地局的一份布告，宣布从1930年起，所有各国侨民向华人租用土地，应领用土地局颁发的永租地契，限自立契之日起在两个月内转换道契，过期无效。所有在1930年以前发生的租地契，尚未转换道契者，统限在4个月内转换道契，过期作废。不能在4个月内转换道契者，必须有充分理由，呈经该管总领事具函证明，方准转换。上海土地局的这一布告，其目的是要将所有外侨租地的管理权统统收回。
对于土地局这一举措，上海的外侨社会作出了不同的反应。外国驻沪领事团由领袖领事美国驻沪领事克宁翰出面，致函土地局长朱炎，表示领事团不能接受土地局的这一变革，因为它违背了《土地章程》中的有关规定。土地局长朱炎为此复函克宁翰，明确表示：“永租契是中国当局授予租地人产权的证书，在租给他的土地已转让给他人后，永租契应该进行更换，今后再不能以中国当局和外国当局的官员在永租契上签注的方式来证明产权的转让。”公共租界管理机构工部局对土地局的布告反应特别强烈。工部局的工务处长认为，土地局的这一措施，暗藏的动机是想伤害租界现有的地位，“如果土地局的这种企图得到认可的话，我想这在很多的地区简直会造成恐慌，而且在一段时间内会使公共租界和法租界的财政体系发生严重的混乱”，担心租界当局的地税征收可能会受到影响。为此工部局在给领袖领事的信函中直言不讳地说：“土地局这一变革的实现，将会对工部局在公共租界的行政管理和地位造成致命的影响。”
为了全面贯彻收回租地管理权的政策，1930年12月，上海市土地局通知工部局：租地契的附图将由土地局负责制作，不再由工部局负责制作。很久以来，道契所附租地四至图都由工部局工务处所属的清丈处负责绘制，如今要交出这份权力，工部局当然十分反感，这意味着工部局对道契签发过程的参与权将丧失。工部局认为不能这样不明不白地交出这份权力，因此对土地局交来的租地附图拒不盖印，以示对抗。但土地局的决心很大，土地局长朱炎1930年2月24日在市政府所作“土地行政概状”演讲时说：“我们拿中国的地皮来租给外国人，这种出租的名义而且是永租，手续上不问办到什么样的完备，总是一种我们的耻辱。除了不识耻辱的人或者是觉得有些高兴，在我们实在是办一件痛心一件的。所以我们土地局的宗旨是要减少永租契的，到没有永租契的时候，才雪了我们的耻，才安了我们的心。”朱炎的这番话，反映了当时具有民族主义倾向的地方官员在国内大势的影响下欲扫除多年来存在的国耻的态度。
在上海土地局的压力下，再加土地局对于外侨转让租地的政策作了适当的让步，1931年时驻沪外国领事团终于同意接受土地局这一有关土地契证的变革。然此时工部局依然在那里负隅顽抗，使等待工部局清丈处盖印的地契附图一时积压了好几百份。对此英国、美国驻沪领事以及外商在上海的房产业主协会等均表示，工部局一意孤行可能会损害所有各方利益，其结果将更加难堪。于是在1931年7月，工部局董事会作出决定，授权工务处在土地局交来的租地图上盖印。至此，上海土地局推行的这一被外国人称为“新册地制度”的变革，终于取得了第一回合的胜利，中国政府丧失多年的对道契的部分管理权终于被收回。但直至租界结束，以工部局为首，对这一新租地制度的抵制仍时有发生，反映了外国既得利益者为维护道契制度给他们带来的利益，不甘罢休的心态。
新中国建立后，中国人民政治协商会议在《中国人民政治协商会议共同纲领》中宣布全面取消帝国主义在华特权，存在了一百年之久的外国人在中国的租地制度被完全废止，道契也因此失去其法律凭证的效力 ，退出历史舞台。
如今，历经沧桑被保存下来的道契档案成为研究近代上海城市历史发展十分重要的文献，它不仅对上海开埠后土地制度变化、房地产市场的形成和发展等研究极有意义，而且对近代上海中外关系史、社会史、经济史乃至城市史研究，都有着极其重要的价值。总之，上海道契，见证了近代上海城市的发展变化，是探究近代上海诸多历史之谜的宝贵财富。
（作者为上海市档案馆研究员）