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【摘 要】 在当下房地产产业竞争激烈的大背景下，如何使房地产商品从开发、建设到生产竣工，并能够顺利进入市场实现房地产商品价值，保证公司的正常运营，满足社会对房地产商品需求的经济活动是十分重要的。随着经济发展的需要我国的房地产行业逐步迈向稳定的发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了，房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式，使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己企业的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源，制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。
【关键词】 房地产产业;经营与管理;管理体制;发展战略
引言：
我国的房地产行业应该根据自己的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源，制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。房地产行业在经历了数年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。
一、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战
1、国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题
（1）市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。
（2）融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。
2、公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题
（1）公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境，房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。
（2）公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显著的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。
（3）公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力，优质高效的设计团队，优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。
二、关于房地产公司的经营与管理的措施
（1）提升人力资源管理
房地产开发是一项资源整合行业，只有有效地整合了社会资源，才能成功地完成一个项目。这些资源主要包括市场策划、规划设计、建筑施工、工程管理、物业管理、销售代理等。有效地整合资源，从投资决策开始，到市场调研、规划设计、施工建设，再到综合服务管理的各个阶段，都需要大量的专业人才。在这其中，很多岗位都具有很强的专业性，需要专业人土承担。如高级管理人员、高级工程设计人员、项目策划和营销策划方面的中高级人才、成本控制方面的中高级人才、具有资本运作方面經验的人才、商业地产开发方面的中高级人才、专业房产经纪人和置业顾问等，都是房地产企业的重要人才。
这些人才的重要性在不同的企业里，以及针对不同的项目，又有所差异。比如对于致力于长久发展的企业来说，为了保证企业形象和产品线风格，对于规划设计工作十分重视，因此在这样的企业里，对于高级规划设计人才的需求就比较大。比如，中国房产业的领军企业万科，尽管在各地有众多的项目，但是对于规划设计始终是总部直接管理，不仅是为了保证项目品质，而且更重要的是要确保每个产品都符合万科产品战略中针对产品线的要求。再比如，对于产品综合品质比较一般的企业来说，产品的销售环节对企业的经营就十分重要。因此在这样的企业里，对营销和销售人员就十分看重。
（2）深化财务管理控制
房地产开发企业如果需要取得土地的使用权就必须有大量的资金投入。最近几年来房地产行业出现泡沫性的发展，无论是居住房还是商用房等的价位一直是居高不下，金融危机之所以对中国实体经济进而对房地产企业产生影响，同房地产开发商缺乏财务风险控制意识是相关的。有些房地产开发商认为，只要能够取得土地的使用权再投入相应的资金、工程项目能够按期竣工就会产生经济效益，而没有从财务预算方面去考虑分析，开发的房地产项目没有从征地、资金的运作、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业就无法将各项成本指标进行合理的测算并且层层落实，进而造成在资金管理上盲目进行运作，疏忽成本控制，从而加大了项目成本的投资，影响了经济效益。应该说，缺乏财务风险控制意识既影响企业销售收入的实现，又影响了企业的整体偿债能力，成本负担会不断加重，随着资金的循环使用，一旦资金链条发生断裂就会对企业产生损失性的影响。
为了提高房地产企业的市场竞争能力，必须赋予其按照企业预算管理目标及企业内部各级职能部门性质和实际为基础的绩效基准。例如，为了建立符合低成本战略的绩效评价体系，企业就应该把绩效评价指标主要放在成本费用的核算上。把运营、学习与成长也引入绩效考核体系，从而保证企业财务管理良性发展。
三、总结
本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。
参考文献：
[1]陈侃如.房地产经营管理的实践与探索.经管空间，2010（7）
[2]刘超.新形势下房地产企业财务管理控制的探析.现代商业
[3]陈文欢.房地产企业财务管理现状分析[J].企业研究，2011（6）
[4]张琳.论新形势下房地产公司的人才需求和培养[J].时代金融，2011（1）
[5]陈侃如.房地产经营管理的实践与探索[J].经管空间，2010（7）
【关键词】 房地产产业;经营与管理;管理体制;发展战略
引言：
我国的房地产行业应该根据自己的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源，制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。房地产行业在经历了数年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。
一、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战
1、国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题
（1）市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。
（2）融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。
2、公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题
（1）公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境，房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。
（2）公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显著的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。
（3）公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力，优质高效的设计团队，优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。
二、关于房地产公司的经营与管理的措施
（1）提升人力资源管理
房地产开发是一项资源整合行业，只有有效地整合了社会资源，才能成功地完成一个项目。这些资源主要包括市场策划、规划设计、建筑施工、工程管理、物业管理、销售代理等。有效地整合资源，从投资决策开始，到市场调研、规划设计、施工建设，再到综合服务管理的各个阶段，都需要大量的专业人才。在这其中，很多岗位都具有很强的专业性，需要专业人土承担。如高级管理人员、高级工程设计人员、项目策划和营销策划方面的中高级人才、成本控制方面的中高级人才、具有资本运作方面經验的人才、商业地产开发方面的中高级人才、专业房产经纪人和置业顾问等，都是房地产企业的重要人才。
这些人才的重要性在不同的企业里，以及针对不同的项目，又有所差异。比如对于致力于长久发展的企业来说，为了保证企业形象和产品线风格，对于规划设计工作十分重视，因此在这样的企业里，对于高级规划设计人才的需求就比较大。比如，中国房产业的领军企业万科，尽管在各地有众多的项目，但是对于规划设计始终是总部直接管理，不仅是为了保证项目品质，而且更重要的是要确保每个产品都符合万科产品战略中针对产品线的要求。再比如，对于产品综合品质比较一般的企业来说，产品的销售环节对企业的经营就十分重要。因此在这样的企业里，对营销和销售人员就十分看重。
（2）深化财务管理控制
房地产开发企业如果需要取得土地的使用权就必须有大量的资金投入。最近几年来房地产行业出现泡沫性的发展，无论是居住房还是商用房等的价位一直是居高不下，金融危机之所以对中国实体经济进而对房地产企业产生影响，同房地产开发商缺乏财务风险控制意识是相关的。有些房地产开发商认为，只要能够取得土地的使用权再投入相应的资金、工程项目能够按期竣工就会产生经济效益，而没有从财务预算方面去考虑分析，开发的房地产项目没有从征地、资金的运作、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业就无法将各项成本指标进行合理的测算并且层层落实，进而造成在资金管理上盲目进行运作，疏忽成本控制，从而加大了项目成本的投资，影响了经济效益。应该说，缺乏财务风险控制意识既影响企业销售收入的实现，又影响了企业的整体偿债能力，成本负担会不断加重，随着资金的循环使用，一旦资金链条发生断裂就会对企业产生损失性的影响。
为了提高房地产企业的市场竞争能力，必须赋予其按照企业预算管理目标及企业内部各级职能部门性质和实际为基础的绩效基准。例如，为了建立符合低成本战略的绩效评价体系，企业就应该把绩效评价指标主要放在成本费用的核算上。把运营、学习与成长也引入绩效考核体系，从而保证企业财务管理良性发展。
三、总结
本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。
参考文献：
[1]陈侃如.房地产经营管理的实践与探索.经管空间，2010（7）
[2]刘超.新形势下房地产企业财务管理控制的探析.现代商业
[3]陈文欢.房地产企业财务管理现状分析[J].企业研究，2011（6）
[4]张琳.论新形势下房地产公司的人才需求和培养[J].时代金融，2011（1）
[5]陈侃如.房地产经营管理的实践与探索[J].经管空间，2010（7）