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摘 要：目前我国商业银行个人住房贷款已成为银行重要的放贷对象，个人住房贷款业务发展也突飞猛进，个人住房贷款风险也日益引起关注，也因此成为银行风险管理中最重要的一部分。
本文通过分析和阐述个人住房贷款的风险特征、种类以及产生原因，提出完善房地产金融业发展的宏观环境、个人住房贷款担信用体系以及加强商业银行自我发展的能力等多种途径，进而对个人住房贷款风险进行有效防范与控制。
关键词：商业银行 个人住房贷款 风险分析 防范措施
2010年以“国十条”为代表的房产新政陆续出台，政府对房市的调控力度越来越强，未来中国房地产市场的价格走势众说纷纭，由此也进一步增加了商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。
1、我国商业银行个人住房贷款的现状
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，借款人申请住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款可以包括三个方面：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款、个人住房组合贷款。自营贷款：以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款；委托贷款：银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款；组合贷款：以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。
1998年以来，随着我国住房制度改革的不断深化，住房产业得到了迅速发展，房价不断攀升，成为我国一个新的经济增长点。在繁荣的房地产行业的带动之下，个人住房贷款业务获得了迅猛发展，个人住房贷款占商业银行贷款业务的比重与日俱增。我国商业银行个人住房贷款余额也从1997年末的190亿元飞速发展到2010年底的4.4万亿元，在13年中增长了231.58倍，占金融机构全部贷款余额的比重由0.49%上升为11%。随着我国个人住房贷款余额的不断攀升，风险日益积累，现阶段不良贷款尚处可控制范围。但若这种风险一旦发生质变便会爆发严重的金融震荡，银行也将是金融危机的最大受害者。
2、我国商业银行个人住房贷款主要风险分析
个人住房信贷风险，指商业银行发放的个人住房贷款中隐含损失的可能性，主要指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给贷款银行带来的损失。我国个人住房贷款所面临的风险主要来源于三方面：信用风险、市场风险、操作风险。其中信用风险是最主要风险，但是由市场风险导致的提前还款也不可忽视，特别是随着国家宏观政策的变化，提前还款风险的防范显得异常重要。
2.1、信用风险
即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况；信用风险是个人住房贷款风险中最基本、直接的风险。一般有下面几种形式：
2.1.1、违约贷款风险。借款人与银行签订合约以住房作为抵押取得个人住房贷款，在贷款达到违约标准之时，未能还清贷款的行为。违约贷款风险也称为信用风险。
2.1.2、提前还款风险。提前还款是借款人主动违约行为，指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。
2.2、市场风险
由于市场发生变化而对银行产生损失的可能性，包括利率风险、汇率风险、经营风险等。市场利率出现波动时会对银行产生潜在风险。当利率不断攀升，借款人的月供增加、还款压力增大，违约概率也会不断加大。当利率逐步下降时，由于个人住房贷款一般是中长期限，这样会给商业银行执行优惠利率的个人住房贷款业务带来直接的风险。当国家实行汇率改革，出现汇率升值预期时，会给房地产市场和个人住房贷款带来风险。一般情况下，汇率升值，实行宽松的货币政策，会刺激包括房地产在内的资产价格的上涨，甚至产生更加严重的房地产泡沫，对实体经济和银行贷款产生风险。开发商经营风险。房地产开发商由于经营管理不善、资金不足，导致预售楼盘未能按期交付使用。尽管此时开发商承担连带担保责任，其资金链中断、抵押物不具备变现条件，给银行贷款带来风险。
2.3、操作风险
由于不完善或有问题的内部程序、人员及系统或外部事件所造成损失的风险。主要有：不掌握借款人的基本情况、还款能力、借款用途、信用状况等，使得审批环节对此笔贷款做出了错误判断，从而形成风险；发放阶段贷款条件不落实、借款合同要素不全、支用手续有过失等，给今后贷款催收、法律保全带来风险；贷后管理不到位，对借款人还款能力、抵押物变化等情况不了解、不掌握，导致信贷风险。
3、商业银行个人住房贷款风险的防范
3.1、把握经济发展周期，顺应政策导向
宏观调控近十年来，严格控制货币信贷总量和投放节奏，目标在于“双防”，即防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。商业银行要贯彻落实国家宏观调控政策，防范经济周期对信贷资产质量的不利影响，加快信贷结构调整步伐，要加大行业、区域、客户、产品及其结构调整政策的执行力度，扶优汰劣，有保有压，促进持续稳健发展。
3.2、完善银行内部信贷管理机制
在建立内控机制上，关键是严格建立健全法人管理体制和法人授权制度在强化一级法人制度的同时，要严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对于信贷资产管理薄弱，经营效益低，违规违纪的高风险机构，上级银行应收回授权和转授权。要尽快完善其他内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的动作质量，达到防范和化解风险的目的。
3.3、建立个人住房贷款风险预警系统
房地产业是一个与宏观经济高度相关的行业，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性风险和政策风险。建立预警模型可以对宏观经济指标、产业经济指标及国家相关政策进行分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，做到未雨绸缪，避免市场风险和政策风险带来的损失。
参考文献：
[1]郭建国，赵世峰，2009：金融风暴对我国商业银行房贷业务的警示，《哈尔滨商业大学学报》，第五期.
[2]贾卉，2003：试论个人住房贷款的风险防范与对策，《商务营销》，第十一期：P48-50.
[3]马钦玉，2008：《我国个人住房抵押提前还款风险管理研究》，湖南大学出版社.
[4]薛瑜，2009：商业银行住房抵押贷款现状及风险防范，《商场现代报》，第六期.
作者简介：
吴玉芳（1989—），女，汉族，江西南昌人，学生，金融硕士，单位：江西财经大学，研究方向：货币银行理论与实务。
本文通过分析和阐述个人住房贷款的风险特征、种类以及产生原因，提出完善房地产金融业发展的宏观环境、个人住房贷款担信用体系以及加强商业银行自我发展的能力等多种途径，进而对个人住房贷款风险进行有效防范与控制。
关键词：商业银行 个人住房贷款 风险分析 防范措施
2010年以“国十条”为代表的房产新政陆续出台，政府对房市的调控力度越来越强，未来中国房地产市场的价格走势众说纷纭，由此也进一步增加了商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。
1、我国商业银行个人住房贷款的现状
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，借款人申请住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款可以包括三个方面：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款、个人住房组合贷款。自营贷款：以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款；委托贷款：银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款；组合贷款：以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。
1998年以来，随着我国住房制度改革的不断深化，住房产业得到了迅速发展，房价不断攀升，成为我国一个新的经济增长点。在繁荣的房地产行业的带动之下，个人住房贷款业务获得了迅猛发展，个人住房贷款占商业银行贷款业务的比重与日俱增。我国商业银行个人住房贷款余额也从1997年末的190亿元飞速发展到2010年底的4.4万亿元，在13年中增长了231.58倍，占金融机构全部贷款余额的比重由0.49%上升为11%。随着我国个人住房贷款余额的不断攀升，风险日益积累，现阶段不良贷款尚处可控制范围。但若这种风险一旦发生质变便会爆发严重的金融震荡，银行也将是金融危机的最大受害者。
2、我国商业银行个人住房贷款主要风险分析
个人住房信贷风险，指商业银行发放的个人住房贷款中隐含损失的可能性，主要指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给贷款银行带来的损失。我国个人住房贷款所面临的风险主要来源于三方面：信用风险、市场风险、操作风险。其中信用风险是最主要风险，但是由市场风险导致的提前还款也不可忽视，特别是随着国家宏观政策的变化，提前还款风险的防范显得异常重要。
2.1、信用风险
即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况；信用风险是个人住房贷款风险中最基本、直接的风险。一般有下面几种形式：
2.1.1、违约贷款风险。借款人与银行签订合约以住房作为抵押取得个人住房贷款，在贷款达到违约标准之时，未能还清贷款的行为。违约贷款风险也称为信用风险。
2.1.2、提前还款风险。提前还款是借款人主动违约行为，指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。
2.2、市场风险
由于市场发生变化而对银行产生损失的可能性，包括利率风险、汇率风险、经营风险等。市场利率出现波动时会对银行产生潜在风险。当利率不断攀升，借款人的月供增加、还款压力增大，违约概率也会不断加大。当利率逐步下降时，由于个人住房贷款一般是中长期限，这样会给商业银行执行优惠利率的个人住房贷款业务带来直接的风险。当国家实行汇率改革，出现汇率升值预期时，会给房地产市场和个人住房贷款带来风险。一般情况下，汇率升值，实行宽松的货币政策，会刺激包括房地产在内的资产价格的上涨，甚至产生更加严重的房地产泡沫，对实体经济和银行贷款产生风险。开发商经营风险。房地产开发商由于经营管理不善、资金不足，导致预售楼盘未能按期交付使用。尽管此时开发商承担连带担保责任，其资金链中断、抵押物不具备变现条件，给银行贷款带来风险。
2.3、操作风险
由于不完善或有问题的内部程序、人员及系统或外部事件所造成损失的风险。主要有：不掌握借款人的基本情况、还款能力、借款用途、信用状况等，使得审批环节对此笔贷款做出了错误判断，从而形成风险；发放阶段贷款条件不落实、借款合同要素不全、支用手续有过失等，给今后贷款催收、法律保全带来风险；贷后管理不到位，对借款人还款能力、抵押物变化等情况不了解、不掌握，导致信贷风险。
3、商业银行个人住房贷款风险的防范
3.1、把握经济发展周期，顺应政策导向
宏观调控近十年来，严格控制货币信贷总量和投放节奏，目标在于“双防”，即防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。商业银行要贯彻落实国家宏观调控政策，防范经济周期对信贷资产质量的不利影响，加快信贷结构调整步伐，要加大行业、区域、客户、产品及其结构调整政策的执行力度，扶优汰劣，有保有压，促进持续稳健发展。
3.2、完善银行内部信贷管理机制
在建立内控机制上，关键是严格建立健全法人管理体制和法人授权制度在强化一级法人制度的同时，要严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对于信贷资产管理薄弱，经营效益低，违规违纪的高风险机构，上级银行应收回授权和转授权。要尽快完善其他内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的动作质量，达到防范和化解风险的目的。
3.3、建立个人住房贷款风险预警系统
房地产业是一个与宏观经济高度相关的行业，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性风险和政策风险。建立预警模型可以对宏观经济指标、产业经济指标及国家相关政策进行分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，做到未雨绸缪，避免市场风险和政策风险带来的损失。
参考文献：
[1]郭建国，赵世峰，2009：金融风暴对我国商业银行房贷业务的警示，《哈尔滨商业大学学报》，第五期.
[2]贾卉，2003：试论个人住房贷款的风险防范与对策，《商务营销》，第十一期：P48-50.
[3]马钦玉，2008：《我国个人住房抵押提前还款风险管理研究》，湖南大学出版社.
[4]薛瑜，2009：商业银行住房抵押贷款现状及风险防范，《商场现代报》，第六期.
作者简介：
吴玉芳（1989—），女，汉族，江西南昌人，学生，金融硕士，单位：江西财经大学，研究方向：货币银行理论与实务。