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>>林瑞阳
美国旭升房地产集团董事长﹨总裁﹨首席执行长
弃影从商后进入房地产代销领域,经历十数年,涉足代销、投资及资产管理,将生意做得风生水起。
以演绎琼瑶小生红遍两岸的台湾知名艺人林瑞阳,弃影从商转入房地产代销业十余载。从赤手空拳到在商海中闯出一片天,旗下多家子公司从代理、投资到资产管理均有涉足,林瑞阳成功地由艺人身份转为商人。
谈起自己的生意经,他讲得头头是道。
2001年,林瑞阳带领美国旭升房地产集团与台湾地产代销龙头新联阳创始股东林超群携手创办新吉阳机构(以下简称新吉阳),进军大陆房地产代销领域。但直到整整九个月后,新吉阳才到到第一张订单——苏州园区置地「湖左岸」的代销合同书。
在以200多万美金购得的上海亚太企业大楼7楼总部,身着黑白细条纹POLO衫休闲打扮的林瑞阳,回忆起艰难掘得的第一桶金,更多的是庆幸自己的第一单生意就遇到了「只看能力与专业,而非谈人脉」的开发商。
蛰伏9个月,拿到第一张订单
「台湾的房地产代销业已经从靠人际关系走到专业度,但在产业崛起过程中,人际关系最重要,专业度反而不是很重要。」新吉阳成立之初,大陆的房地产市场处于复苏当中,代销业亦刚崛起,赤手空拳的新吉阳团队即使在台湾已有不少经验与功力,但在上海没有任何机缘确实难以拿到定单。在竞标「湖左岸」项目时,林瑞阳团队面临另外7家同业的竞争。「如果只谈人脉,肯定得不到标,但很庆幸的是,我们的专业能力得到开发商的认可。」
「我现在还记得这个负责人的名字,合作中他会提醒说『你最近做得不好,再不行我要换人了哦』,他谈能力,谈商业道德,让人觉得很舒服。」在以第一名得标后,新吉阳创造一天成交312套、28天内卖光578套房子的记录,此后接受的多个项目亦陆续交出100%销售的成绩单,林瑞阳开始在大陆房地产代销业界站稳脚跟,打下一片江山。
他亦清楚,自己愿意成功也愿意承认失败,但前提是在一定的商务逻辑里得到肯定或否定,因此他也更喜欢与有活力、懂得专业的人打交道。
与同业竞争 以专业操作取胜
2005年之前,大陆的房地产处于只要有产品就可以卖出去的刚性需求阶段,开发商并不见得需要代销商来协助售楼。但随着政府连续三年的宏观调控及2008年的金融海啸,经过淘汰的代销业者亦逐渐明白,必须以专业取胜才能继续存活。「大家以为代理公司很简单,只有等到一条街上有几个楼盘开盘时,才会明白代理公司的作用。」
在商海摸滚跌爬数年后,林瑞阳发现,房地产一般是以量取胜,通常忽略掉产品,赚取土地增值的利润。但「土地取得将会愈发艰难,楼盘产品发展到最后亦要求细分化,量身定做,量少的话要求附加值做满,量大则要求销售速度。」因此代销商要协助开发商在土地取得、建筑规划、产品定位、业主情况等方面得到专业的意见与信息,并做出取舍。
「取舍里才能看出代销商的专业功夫。」他解释说,每块土地与其环境、区域息息相关,在取得土地时就要对适合居住群体、楼盘价格范围、营造成本控制等市场信息做出分析,对产品进行定位,这是代理商的关键作用。他认为,一直坚持专业操作的团队在早期并没有被接受是必然的,但当开发商遇到危机时,才会知道代理商的重要性。
「楼盘做得好的时候,我们要走,做得不好更要走,不论好坏都要走的前提下,我们慢慢清楚未来的发展空间在哪里,将来能够赢过同业的地方就是前期,开发商最爱、最器重代销商的时候也是在前期,而不是末端的销售。」
前期主要包括正式售楼之前的市场调查、建筑规划、产品地位、广告包装及销售策略等。「当楼盘的定位清楚后,后续的销售战术是很简单的,这很多人都会。但在前期的Know-how上我们的专业是被认同的,在代销领域上就专门做这个好了。」
专注前期,亦需懂得分析房产政策走向等讯息,「除了常识与知识外,经验也相当重要。其实大家收集到的资料都是一样的,如何从数字中做出分析,来自于专业与经验。」
涉足房地产投资 多元化发展
凭借着在前期的专业服务,新吉阳的业务范围从上海周边拓展至东北、江西等区域,逐渐形成规模。
尽管觉得做代理「十分辛苦」,但林瑞阳的团队亦不断进军新的领域。美国旭升房地产集团除了新吉阳外,陆续成立以投资为主的上阳房地产(以下简称上阳)、负责资产管理的高峰会物业管理有限公司等公司,从单一的代销到投资、资产管理均有涉足。
林瑞阳解释说,企业在不断的进步当中,需要不同的管道与资源。其中,成立上阳则是希望参与比较高端、具有投资性及与金融相关的房地产产品的投资,不论是收购、广告承揽等都由上阳负责,与新吉阳区隔开来。他亦想以上阳弥补在房地产投资领域上的缺憾,进军度假、休闲、不动产领域,因此在未来将以上阳为主,扮演集团与「国际上有资金的朋友之间合作的桥梁」。
林瑞阳近期则对江苏某个人文氛围十分浓厚的宜居城市产生兴趣,表示有意将其打造成为中产阶级量身定做的休闲所在,对此,他显得十分期待,「希望能把我认为好的居住环境理念在这块土地上得到实现。」
对于房地产代销商来说,最尴尬的是不论楼盘做得好坏,最后都要走。在这个现实面前,林瑞阳决定将大部分精力放在前期上,以专业操作折服开发商。
美国旭升房地产集团董事长﹨总裁﹨首席执行长
弃影从商后进入房地产代销领域,经历十数年,涉足代销、投资及资产管理,将生意做得风生水起。
以演绎琼瑶小生红遍两岸的台湾知名艺人林瑞阳,弃影从商转入房地产代销业十余载。从赤手空拳到在商海中闯出一片天,旗下多家子公司从代理、投资到资产管理均有涉足,林瑞阳成功地由艺人身份转为商人。
谈起自己的生意经,他讲得头头是道。
2001年,林瑞阳带领美国旭升房地产集团与台湾地产代销龙头新联阳创始股东林超群携手创办新吉阳机构(以下简称新吉阳),进军大陆房地产代销领域。但直到整整九个月后,新吉阳才到到第一张订单——苏州园区置地「湖左岸」的代销合同书。
在以200多万美金购得的上海亚太企业大楼7楼总部,身着黑白细条纹POLO衫休闲打扮的林瑞阳,回忆起艰难掘得的第一桶金,更多的是庆幸自己的第一单生意就遇到了「只看能力与专业,而非谈人脉」的开发商。
蛰伏9个月,拿到第一张订单
「台湾的房地产代销业已经从靠人际关系走到专业度,但在产业崛起过程中,人际关系最重要,专业度反而不是很重要。」新吉阳成立之初,大陆的房地产市场处于复苏当中,代销业亦刚崛起,赤手空拳的新吉阳团队即使在台湾已有不少经验与功力,但在上海没有任何机缘确实难以拿到定单。在竞标「湖左岸」项目时,林瑞阳团队面临另外7家同业的竞争。「如果只谈人脉,肯定得不到标,但很庆幸的是,我们的专业能力得到开发商的认可。」
「我现在还记得这个负责人的名字,合作中他会提醒说『你最近做得不好,再不行我要换人了哦』,他谈能力,谈商业道德,让人觉得很舒服。」在以第一名得标后,新吉阳创造一天成交312套、28天内卖光578套房子的记录,此后接受的多个项目亦陆续交出100%销售的成绩单,林瑞阳开始在大陆房地产代销业界站稳脚跟,打下一片江山。
他亦清楚,自己愿意成功也愿意承认失败,但前提是在一定的商务逻辑里得到肯定或否定,因此他也更喜欢与有活力、懂得专业的人打交道。
与同业竞争 以专业操作取胜
2005年之前,大陆的房地产处于只要有产品就可以卖出去的刚性需求阶段,开发商并不见得需要代销商来协助售楼。但随着政府连续三年的宏观调控及2008年的金融海啸,经过淘汰的代销业者亦逐渐明白,必须以专业取胜才能继续存活。「大家以为代理公司很简单,只有等到一条街上有几个楼盘开盘时,才会明白代理公司的作用。」
在商海摸滚跌爬数年后,林瑞阳发现,房地产一般是以量取胜,通常忽略掉产品,赚取土地增值的利润。但「土地取得将会愈发艰难,楼盘产品发展到最后亦要求细分化,量身定做,量少的话要求附加值做满,量大则要求销售速度。」因此代销商要协助开发商在土地取得、建筑规划、产品定位、业主情况等方面得到专业的意见与信息,并做出取舍。
「取舍里才能看出代销商的专业功夫。」他解释说,每块土地与其环境、区域息息相关,在取得土地时就要对适合居住群体、楼盘价格范围、营造成本控制等市场信息做出分析,对产品进行定位,这是代理商的关键作用。他认为,一直坚持专业操作的团队在早期并没有被接受是必然的,但当开发商遇到危机时,才会知道代理商的重要性。
「楼盘做得好的时候,我们要走,做得不好更要走,不论好坏都要走的前提下,我们慢慢清楚未来的发展空间在哪里,将来能够赢过同业的地方就是前期,开发商最爱、最器重代销商的时候也是在前期,而不是末端的销售。」
前期主要包括正式售楼之前的市场调查、建筑规划、产品地位、广告包装及销售策略等。「当楼盘的定位清楚后,后续的销售战术是很简单的,这很多人都会。但在前期的Know-how上我们的专业是被认同的,在代销领域上就专门做这个好了。」
专注前期,亦需懂得分析房产政策走向等讯息,「除了常识与知识外,经验也相当重要。其实大家收集到的资料都是一样的,如何从数字中做出分析,来自于专业与经验。」
涉足房地产投资 多元化发展
凭借着在前期的专业服务,新吉阳的业务范围从上海周边拓展至东北、江西等区域,逐渐形成规模。
尽管觉得做代理「十分辛苦」,但林瑞阳的团队亦不断进军新的领域。美国旭升房地产集团除了新吉阳外,陆续成立以投资为主的上阳房地产(以下简称上阳)、负责资产管理的高峰会物业管理有限公司等公司,从单一的代销到投资、资产管理均有涉足。
林瑞阳解释说,企业在不断的进步当中,需要不同的管道与资源。其中,成立上阳则是希望参与比较高端、具有投资性及与金融相关的房地产产品的投资,不论是收购、广告承揽等都由上阳负责,与新吉阳区隔开来。他亦想以上阳弥补在房地产投资领域上的缺憾,进军度假、休闲、不动产领域,因此在未来将以上阳为主,扮演集团与「国际上有资金的朋友之间合作的桥梁」。
林瑞阳近期则对江苏某个人文氛围十分浓厚的宜居城市产生兴趣,表示有意将其打造成为中产阶级量身定做的休闲所在,对此,他显得十分期待,「希望能把我认为好的居住环境理念在这块土地上得到实现。」
对于房地产代销商来说,最尴尬的是不论楼盘做得好坏,最后都要走。在这个现实面前,林瑞阳决定将大部分精力放在前期上,以专业操作折服开发商。