随着我国经济的快速发展,住房需求与土地稀缺性的矛盾加剧,违法建筑相应存在,由此引发大量的违法建筑民事纠纷。司法实务中,该类纠纷的处理一直是疑难问题。在违法建筑所有权确权纠纷中,大部分法院认为,确权是行政职权的范围并非民事受案范围,因而驳回确权诉讼请求。在违法建筑租赁合同效力纠纷中,法院一律适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条,认定租赁合同无效,但这样的判决往往会导致已经实际履行一方当事人的利益得不到保护。在违法建筑买卖合同效力纠纷中,因法律对违法建筑的合同效力没有明确的规定而导致司法同案不同判,损害了司法权威。在立法和司法适用中妥善地解决违法建筑的所有权归属、违法建筑买卖合同、租赁合同的效力问题,具有重大意义。有利于实现同案同判,维护司法公正,妥善解决双方当事人纠纷;对现行司法解释合理性的讨论也有利于后续的立法与司法的完善;尽量肯定违法建筑交易合同的效力,避免资源浪费,增加交易稳定;促进行政机关积极履行行政行为。针对以上问题,本文提出,首先,关于违法建筑的所有权问题,违法建筑行为符合《民法典》第231条的“事实行为”,违法建筑建造人应当基于其事实行为取得所有权。其次,关于违法建筑租赁合同的效力问题,现行司法解释存在一定的局限性。租赁合同应该分类确定合同效力,即违法用地型的租赁合同,其内容违反效力性强制性规定而无效;而违反规划型租赁合同有效。最后,关于违法建筑买卖合同效力,根据物权区分原则,违法建筑买卖合同并非必然无效,违法建筑的买卖行为只要不违反效力性强制性规定,则为有效合同。关于违法建筑处分行为,是否发生物权变动应当根据“尚可采取改正措施”“无法采取改正措施”进行分类,由此作出不同的效力认定。“尚可采取改正措施”的违法建筑有获得建设工程规划许可证、用地规划许可证的可能性,在采取补正措施后可以转化为合法建筑,此时违法建筑买卖合同自始有效;相反“无法采取改正措施”的违法建筑因实质性的违法无法转化为合法建筑,此时买卖合同即使有效也无法发生物权变动的效力。