保障性住房建设对保障城市中低收入居民基本居住权利，对改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。“衣食住行”是老百姓最基础也是最重要的需求，中央政府明确解决城市低收入家庭住房困难是政府的重要职责。十七大报告提出“加快行政管理体制改革，建设服务型政府”，促进基本公共服务均等化，“住有所居”是公共服务均等化的重要组成部分。　　 本文系统研究了保障性住房的开发模式，根据艾科夫的优化设计思路，对南京市住房保障模式进行了优化设计，主要研究工作包括以下四个方面:一提出现阶段适用的住房保障模式，并对其进行论证;二、对其实施的关键成功因素进行了总结和提炼;三、对南京市住房保障现状进行了调研和评价，依照政府主导下企业化运作模式的理论框架，结合实际，对“南京模式”优化设计;四、对优化设计成果进行了一定的评价。　　 通过研究，主要得出以下四个研究成果:　　 一、提出政府主导下企业化运作的住房保障模式，适用于需要大量供给保障性住房的住房保障初级阶段。住房保障不能完全依靠政府，也无法完全通过市场来实现，而是要通过政府主导下的企业化平台运作来综合市场和政府的优势，提高保障效率。　　 二、政府主导下企业化运作模式实施的关键成功因素主要包括三点:愿景导向、系统开发和相关利益者平衡。　　 三、针对南京住房保障现状，根据艾科夫优化设计理念，结合政府主导下企业化运作模式的关键成功因素，优化设计出“五位一体”系统开发模式。　　 四、根据设计出的愿景目标，对“五位一体”系统开发模式进行评价，模式能够有效促进相关利益者平衡，实现保障房系统的可持续发展。