近十年以来,房地产的开发与基础设施地建设在中国的经济发展中起到了重要的作用。同时随着房地产开发以及基础设施建设投资的规模逐渐增大,且其所占我国GDP的比重也不断升高,有效助力了我国经济发展的提速。伴随着建设规模的增长,随之而来的是增量规模被压缩以及城市过度投资的现象出现,存量资产流动性较差,资金利用也不够充分。基础设施建设与房地产的传统融资渠道仍旧主要是信贷、债权融资,在负债成本过高的情况下,这些企业往往选择采用高周转率的开发销售模式,用以提高资产周转率从而起到维持企业利润率的效果,但这种运营模式其实很难提高企业的运营水平。REITs这种新的融资方式可以使企业长期持有的资金的运营得到解决,同时又能将债务转化为权益融资,从而降低企业债务融资所需的财务成本。这种情况在物流行业也同样存在,随着国民消费水平的不断增高,物流行业发展也十分迅速,所以对物流仓储行业的要求也更高,曾经传统的物流仓库已无法满足现代多元化的电商以及客户需求,高标准的仓库也就应运而生,同时物流仓储市场具有需求稳定,抗风险性较强的特点。基于以上物流地产市场特性,再结合物流地产项目运营的租金回收期较长,从而导致企业在扩大规模时出现资金短缺等问题,由此市场上出现了诸如ABS、REITs等产品。物流地产行业从2016年我国出现第一支物流类REITs产品开始,就已经在试图改变其融资渠道,国家发改委和证监会相继于2020年4月和8月发布的关于基建REITs试点的相关政策,意味着我国物流地产的REITs试点工作有了法律政策的正式支持。随后我国REITs政策试点也会进一步深入,物流地产作为基础设施建设的重要部分有望得到更多的资金支持以及更多的关注,从而进一步盘活其存量资产,推进行业规模的有效扩张。本文以顺丰控股此次REITs资产证券化项目为例,首先是针对与本案例有关的研究就背景和意义进行介绍,并回顾与梳理了REITs资产证券化国内外文献综述;其次是定义了相关概念,同时阐述分析了相关理论基础;接着介绍了顺丰控股此次项目的基本情况;再次本文从顺丰控股REITs资产证券化内外部动因、市场效果、财务效果以及有关风险的应对措施这几个方面进行具体分析;最后得出研究结论并给出针对性的建议。研究结果显示,顺丰控股在开展REITs资产证券化项目后,尤其是顺丰控股REITs资产证券化项目1、2号产品获得了来自市场投资者的认可,呈现出正向的、积极的市场反应。企业的资产负债率有所下降,主要表现在流动负债率的下降,调节了资本结构,短期偿债能力有所增强,顺丰控股的财务风险有所下降;该项目提升了企业的运营效率,盘活了存量资产,加速了现金流动性;同时该项目还降低了企业的融资成本,拓宽了融资渠道;顺丰控股REITs资产证券化项目还降低了资本成本,进而提升了企业价值;本项目还提升了企业的核心竞争力,对企业的盈利能力有正向促进作用。本文通过对顺丰控股REITs资产证券化的分析,总结了以下几点建议:物流行业的企业应当抓住机遇,结合自身情况,积极开展REITs资产证券化业务;物流行业可参考顺丰控股的相关实践经验选择资产流动性不高,但相对稳定的物流产业园的股权作为REITs资产证券化基础资产;目前国内所鼓励支持的公募REITs试点聚焦重点领域,其中包含了物流地产领域,所以物流地产企业应积极探索公募REITs的发行。