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持续性的打压政策，使得2014年房地产走势出现了微妙转折，不同地域的走势逐渐分化，政府调控态度也更加讲求针对性。不过这种转变还是给市场带来了一定冲击，接连发生的信托兑付危机及部分地区高企的住房供需比不断催化着市场的紧张情绪。
房地产市场的这种氛围已经蔓延到了私募房地产基金市场，观测到的数据显示，2014年中国的私募房地产市场募投较2013年大幅下滑。市场不景气，使得部分小型机构被迫转型开始其他领域的投资业务，有实力的地产基金正在积极探索并购模式。
房地产基金进入2.0时代
对比以往的投资拉动GDP，中国经济迎来了新的常态。消费拉动使得过去两年中国的GDP维持在7.5%左右，但过去的5个季度CPI降到3.5%以下。如果用整个经济周期和通胀之间的关系来看，中国大的经济仍然处于复苏阶段。
在这一阶段中，尽管房地产行业遇到困难。但由于新一届政府上台带来很多新的利好政策，新的宏观经济层面调结构、控新增、减存量成为经济重心。2013年在新经济领域很多的创新，对于全民的金融意识有了很大启蒙。以互联网金融为例，促使房地产和互联网相互结合，形成了一些新的生态，比如世联地产和万达等，都开始利用互联网金融这样新的融资工具，同时通过互联网来获取新的用户。
众所周知，房地产兼具投资和消费的双重属性，行业的发展带动众多领域。数据显示，无论是房价还是销售在2014年前8个月都面临非常大的挑战，整个行业也是区域筑底行情；但另外一方面在广义的房地产产业上，非常多的细分领域涌现出很多新活力。在前端的需求上，非常多的房地产商在2014年开始布局银行和保险。在后端通过房地产股权投资基金或者是泛房地产的股权投资基金，也进入到了装修、家纺、家电等各领域的投资，并且投资非常活跃。
2003～2013年中国房地产发展的黄金十年，也是密集调控的十年。在过去的20年间，房地产极具保值价值，但是这种情况是否会持续，未来十年到底是拿着房产增值速度更快，还是拿着现金增值速度更快？
2014年，有专业机构对50多个净值50亿以上的超级家庭做了一系列的调查，抽查显示，今年整个高净值家族中，资产配置中的房地产配置比例正在下降，基本上已经下降到15%～20%区间，比高峰时间的35%～40%相比降幅非常明显。同时在调查沟通中，这些家族在海外房地产方面的布局，2013年下半年到2014年上半年反而呈现增速，这部分的投资量占比已经达到房地产配置中的30%～40%。
仍然高于PE/VC平均值
2014年上半年整个私募房地产基金完成接近44亿美金的基金募集。但是募资的基金总数呈现大幅度下降，仅完成了47只房地产基金的募集。从上半年投资的情况可以看到，上半年投资完成了40个项目，投资金额共计30亿美元。
统计显示，房地产基金目前在一线城市的投入更为主流，二、三线城市仍有待发掘。从房地产基金的退出渠道上来看，2013～2014年上半年，整个私募房地产基金的投资，退出是非常活跃。2014年的上半年比2013年上半年同比增长更为明显，以2013年全年的数据来看，全年完成退出64笔，远超过2012年的12笔。
在房地产基金的年化回报率上，根据2012～2014年上半年持续跟踪的情况，2014年上半年中国房地产基金基本上保持在1.34倍的回报倍数，国内房地产基金依然属于回报非常高的品类。同时，中国的创业投资和私募股权投资基金的年化回报率，平均是在19.3%，和创业投资、私募股权投资基金的平均回报率对比，我国房地产基金的回报目前还维持在一个高位。在投资策略上，国内的房地产基金的投资策略目前还是偏债务交易类型，在过去的12～18个月没有特别大的变化，但是2014年新的基金在权益类投资上面已经开始尝试产品创新。
在2013年全球的760亿美元私募基金中有530亿是在北美地区，亚太区依然低于全球其他地区的情况。中国过去5年，最大的房地产基金完成资金的募集量也就在200多亿不到300亿元人民币。成熟市场房地产基金的投资更侧重股权投资，跟国内债权的情况来看依然有差异。同时国外投资人可选择的方式更为健全，而目前国内的房地产投资人的可选择、参与的方式比较单一。
亟待转型
中国房地产基金在过去的四年间规模不断扩大，但是许多人会担心到今年年底或者是2015年上半年，很多房地产基金将要到期，清算是否会出现问题。
在新增银行贷款、新增房地产信托项目金额和房地产基金募集金额对比上来看，私募房地产基金募集占比还是非常小。一些房地产商认为，中国房地产基金约只有600亿～700亿规模，在整个行业占比很小，很难产生较大冲击。
归纳来看，中国私募房地产基金市场有几个典型特点：第一是在资金的募集方面，在2014年有了一些新的渠道和策略，更多低成本资金进入到了市场。其次，资金来源更加广泛，包括非常多的险资，富有的个人包括大学的一些捐赠资金也参与其中；专家管理方面，专业房地产管理机构越来越多，交易成本也在降低；同时，投资者进入房地产基金的股权交易更具流动性，机构间交易和二级市场这块已经建立了三个全国性的平台，交易的活跃度已经开始逐步提升。
总体上，中国的私募房地产基金还是处于发展的早期阶段。在国内，还没有跟海外一样有真正意义上的长期大型基金的投资人。私募房地产基金的发展其实是非常有利于地产行业、机构投资者和资本市场的三重发展。今年年整个中国最大的一个变化就是基于2013年全民金融意识大启蒙以后，国家将个人、家庭、企业、上市公司、机构整个的资产管理提上更高的议程。
对于中国区而言，在每年高达4.4万亿美元资产管理的总盘子中，私募房地产基金都是当中非常重要的品类之一。无论是对于中国房地产开发企业、机构投资人、个人投资人、企业的投资人，还是对于中国资本市场在新的产品品类上的创新，都将起到非常重要的作用。
房地产市场的这种氛围已经蔓延到了私募房地产基金市场，观测到的数据显示，2014年中国的私募房地产市场募投较2013年大幅下滑。市场不景气，使得部分小型机构被迫转型开始其他领域的投资业务，有实力的地产基金正在积极探索并购模式。
房地产基金进入2.0时代
对比以往的投资拉动GDP，中国经济迎来了新的常态。消费拉动使得过去两年中国的GDP维持在7.5%左右，但过去的5个季度CPI降到3.5%以下。如果用整个经济周期和通胀之间的关系来看，中国大的经济仍然处于复苏阶段。
在这一阶段中，尽管房地产行业遇到困难。但由于新一届政府上台带来很多新的利好政策，新的宏观经济层面调结构、控新增、减存量成为经济重心。2013年在新经济领域很多的创新，对于全民的金融意识有了很大启蒙。以互联网金融为例，促使房地产和互联网相互结合，形成了一些新的生态，比如世联地产和万达等，都开始利用互联网金融这样新的融资工具，同时通过互联网来获取新的用户。
众所周知，房地产兼具投资和消费的双重属性，行业的发展带动众多领域。数据显示，无论是房价还是销售在2014年前8个月都面临非常大的挑战，整个行业也是区域筑底行情；但另外一方面在广义的房地产产业上，非常多的细分领域涌现出很多新活力。在前端的需求上，非常多的房地产商在2014年开始布局银行和保险。在后端通过房地产股权投资基金或者是泛房地产的股权投资基金，也进入到了装修、家纺、家电等各领域的投资，并且投资非常活跃。
2003～2013年中国房地产发展的黄金十年，也是密集调控的十年。在过去的20年间，房地产极具保值价值，但是这种情况是否会持续，未来十年到底是拿着房产增值速度更快，还是拿着现金增值速度更快？
2014年，有专业机构对50多个净值50亿以上的超级家庭做了一系列的调查，抽查显示，今年整个高净值家族中，资产配置中的房地产配置比例正在下降，基本上已经下降到15%～20%区间，比高峰时间的35%～40%相比降幅非常明显。同时在调查沟通中，这些家族在海外房地产方面的布局，2013年下半年到2014年上半年反而呈现增速，这部分的投资量占比已经达到房地产配置中的30%～40%。
仍然高于PE/VC平均值
2014年上半年整个私募房地产基金完成接近44亿美金的基金募集。但是募资的基金总数呈现大幅度下降，仅完成了47只房地产基金的募集。从上半年投资的情况可以看到，上半年投资完成了40个项目，投资金额共计30亿美元。
统计显示，房地产基金目前在一线城市的投入更为主流，二、三线城市仍有待发掘。从房地产基金的退出渠道上来看，2013～2014年上半年，整个私募房地产基金的投资，退出是非常活跃。2014年的上半年比2013年上半年同比增长更为明显，以2013年全年的数据来看，全年完成退出64笔，远超过2012年的12笔。
在房地产基金的年化回报率上，根据2012～2014年上半年持续跟踪的情况，2014年上半年中国房地产基金基本上保持在1.34倍的回报倍数，国内房地产基金依然属于回报非常高的品类。同时，中国的创业投资和私募股权投资基金的年化回报率，平均是在19.3%，和创业投资、私募股权投资基金的平均回报率对比，我国房地产基金的回报目前还维持在一个高位。在投资策略上，国内的房地产基金的投资策略目前还是偏债务交易类型，在过去的12～18个月没有特别大的变化，但是2014年新的基金在权益类投资上面已经开始尝试产品创新。
在2013年全球的760亿美元私募基金中有530亿是在北美地区，亚太区依然低于全球其他地区的情况。中国过去5年，最大的房地产基金完成资金的募集量也就在200多亿不到300亿元人民币。成熟市场房地产基金的投资更侧重股权投资，跟国内债权的情况来看依然有差异。同时国外投资人可选择的方式更为健全，而目前国内的房地产投资人的可选择、参与的方式比较单一。
亟待转型
中国房地产基金在过去的四年间规模不断扩大，但是许多人会担心到今年年底或者是2015年上半年，很多房地产基金将要到期，清算是否会出现问题。
在新增银行贷款、新增房地产信托项目金额和房地产基金募集金额对比上来看，私募房地产基金募集占比还是非常小。一些房地产商认为，中国房地产基金约只有600亿～700亿规模，在整个行业占比很小，很难产生较大冲击。
归纳来看，中国私募房地产基金市场有几个典型特点：第一是在资金的募集方面，在2014年有了一些新的渠道和策略，更多低成本资金进入到了市场。其次，资金来源更加广泛，包括非常多的险资，富有的个人包括大学的一些捐赠资金也参与其中；专家管理方面，专业房地产管理机构越来越多，交易成本也在降低；同时，投资者进入房地产基金的股权交易更具流动性，机构间交易和二级市场这块已经建立了三个全国性的平台，交易的活跃度已经开始逐步提升。
总体上，中国的私募房地产基金还是处于发展的早期阶段。在国内，还没有跟海外一样有真正意义上的长期大型基金的投资人。私募房地产基金的发展其实是非常有利于地产行业、机构投资者和资本市场的三重发展。今年年整个中国最大的一个变化就是基于2013年全民金融意识大启蒙以后，国家将个人、家庭、企业、上市公司、机构整个的资产管理提上更高的议程。
对于中国区而言，在每年高达4.4万亿美元资产管理的总盘子中，私募房地产基金都是当中非常重要的品类之一。无论是对于中国房地产开发企业、机构投资人、个人投资人、企业的投资人，还是对于中国资本市场在新的产品品类上的创新，都将起到非常重要的作用。